Gagfah legt Zahlen für das erste Halbjahr 2012 vor

16.8.2012 von admin

Aus den Halbjahreszahlen 2012, die Gagfah gestern nach Börsenschluss vorgelegt hat, ergibt sich, dass das Unternehmen weiter schrumpft. Das EBIT ohne Berücksichtigung von Bewertungseffekten sank z.B. im Vergleich zum 1. Halbjahr 2011 um 10%. Das stört mich allerdings nicht weiter, da diese Schrumpfung darauf zurückzuführen ist, dass weiter Wohnungen mit Gewinn und deutlich über der anteiligen Börsenbewertung verkauft werden.

Die durchschnittliche Miete der Einheiten die sich am Anfang und am Ende des Halbjahres im Portfolio befanden, also nicht verkauft wurden, wurde um 0,9% p.a. gesteigert. Im gleichen Zeitraum stiegen die Verwaltungskosten pro Wohneinheit um knapp 4%. Dieser Anstieg wird im Wesentlichen auf die reduzierte Anzahl von Einheiten zurückgeführt. Da die Kosten nicht unmittelbar nach Verkäufen reduzierte werden können, ergeben sich zumindest zeitweise negative Skaleneffekte, die teilweise wahrscheinlich auch dauerhaft bestehen bleiben werden.

Im ersten Halbjahr wurden 1324 Wohnungen mit einer Marge von 14% auf den Buchwert als Eigentumswohnungen verkauft. Aus dem Buchwert ergibt sich ein Net Asset Value (NAV) von 847 Euro pro m2 oder 13,10 pro Aktie. Der absolute Wert ist unverändert geblieben, während der Wert pro Aktie um 4,5% anstieg. Dieser Anstieg ist auf die reduzierte Anzahl von Aktien nach den Aktienrückkäufen zurückzuführen. Bei Kursen um die 8,50 pro Aktie notiert Gagfah damit immer noch rund 35% unter dem NAV.

Die Finanzschulden belaufen sich auf rund 65% der Bilanzsumme, während nach Aussage von Gagfah die meisten Wettbewerber unter 60% Finanzschulden haben. 60% ist interessanterweise auch die Grenze bis zu der Finanzierungen in Pfandbriefen verbrieft werden können und ich habe schön öfter gelesen, dass die Banken diese immer noch gut am Markt platzieren können. Finanzierungen bis zu dieser Grenze sind deshalb wesentlich günstiger und einfacher zu bekommen. Gagfah geht zwar davon aus auch auf Basis von 65% eine Refinanzierung bekommen zu können, geht aber auch davon aus, dass die Finanzschulden zukünftig unter 60% sinken werden. Das Management hat sich nicht konkret dazu geäußert, ob diese Tilgung sukzessive oder auf einen Schlag erfolgen wird. Letzteres könnte möglich werden, wenn der Verkauf des Dresdner Portfolios (Woba) bis Ende des Jahres abgeschlossen wird. Das Management hat berichtet, dass der Verkaufsprozess voll im Gange ist und ein Abschluss bis Ende des Jahres möglich ist.

 

FAZIT

Meiner Meinung nach ist die anstehende Refinanzierung nach wie vor ein Hauptgrund für den großen Abschlag zum NAV. Im Analyst Call wurde die ganz überwiegende Anzahl der Fragen im Hinblick auf die Refinanzierung gestellt, was meine Meinung bestärkt.

Einen weiteren Kursschub könnte die Aktie also bekommen sobald die in 2013 fällig werdenden Darlehen in Höhe von 3,5 Mrd. erfolgreich und zu akzeptablen Konditionen verlängert oder refinanziert wurden. Im Halbjahresbericht gibt es sich das Management zuversichtlich und erwartet im vierten Quartal Details vermelden zu können.

Momentan spricht aus meiner Sicht viel dafür die Aktien weiter zu halten. Spätestens wenn 9 Euro im Kurs erreicht sind, werde ich aber wieder anfangen meine Gewinne zu sichern, weil die Unterbewertung dann einfach nicht mehr so eklatant ist. Momentan habe ich für den gesamten Markt kein gutes Gefühl und deshalb überlege ich noch bereits auf dem aktuellen Niveau einige Stücke durch Stopp Loss abzusichern.

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