Gagfah – update 1. Quartal 2012

17.5.2012 von admin

Gagfah hat vor einer Woche die Zahlen für das erste Quartal 2012 vorgestellt. Für mich ergibt sich daraus weiterhin eine positive Einschätzung. Der Einnahmen aus Mieten gehen zwar absolut gesehen weiter zurück (5%) aber das ist nicht weiter verwunderlich, da 6,5% des Portfolios verkauft wurden. Pro verbliebener Einheit konnten die Mieten wieder leicht erhöht werden (0,3% im Vergleich zum Vorquartal).

Im ersten Quartal wurde pro Quadratmeter mehr in Reparaturen und Instandhaltung gesteckt als in 2011. Würde man das Ergebnis des ersten Quartals mit 4 multiplizieren würde das Ergebnis je Aktie deshalb die Prognose des Unternehmens für das Gesamtjahr verfehlt werden. Das Management geht allerdings davon aus, dass sich die Kosten über das Jahr verteilt im Rahmen der Prognose bewegen werden. Ich lege ohnehin keinen so großen Wert auf den Gewinn eines einzelnen Quartals oder Jahres. Sinnvolle Investitionen in die Wohnungen kommen den Aktionären früher oder später zu Gute. In Anbetracht des schlechten Image ist es vermutlich klug momentan eher mehr als weniger zu investieren.

Für die Refinanzierung 2013 der fällig werdenen Finanzierung des ursprünglichen Kern-Gagfah Portfolios wurde im Analysten Call etwas detaillierter als zuvor berichtet, was das Unternehmen plant. Man spricht mit diversen Banken, Pfandbriefbanken, Versicherungen und Fonds über eine Refinanzierung, die dann in verschiedenen Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten erfolgen soll, um so künftig ein solches Klumpenrefinanzierungsrisiko besser zu vermeiden. Das Management ist der Ansicht, dass sich nicht nur die Investmentnachfrage nach Wohnungen in Deutschland weiter steigert, sondern auch die Finanzierungsmöglichkeiten verbessern. Ich gehe weiter davon aus, dass in den nächsten Monaten eine akzeptable Refinanzierung gelingen wird und wenn das passiert, macht der Kurs der Aktie bestimmt einen Freudensprung.

Das Management hat in dem Call außerdem die Gerüchte bestätigt, dass ein Verkauf der Tochtergesellschaft Woba (Portfolio Dresden) erwogen wird. Eine Entscheidung soll hierzu aber noch nicht getroffen worden sein. Zu einer alternativen Refinanzierung der ebenfalls in 2013 fällig werdenden Woba Finanzierung gab man sich entspannt, denn die Beleihung dieses Teilportfolios ist deutlich niedriger als der Durchschnitt des Gesamtportfolios und außerdem ist das Volumen mit rund 1 Mrd. Euro deutlich leichter darstellbar als das oben angesprochene Kern-Gagfah Portfolio mit über 2 Mrd. Euro.

Neben möglichen Portfolio Verkäufen plant das Unternehmen wieder rund 4.000 Einheiten als einzelne Wohnungen oder einzelne Mehrfamilienhäuser zu verkaufen. Davon konnten im ersten Quartal bereits über 400 Einheiten mit einer Marge von rund 27% über dem Buchwert verkauft werden. Als Aktionär sollte man dabei immer berücksichtigen, dass man die Aktie für rund 54% des Buchwerts kaufen kann. So gesehen wurden die Einheiten aus Sicht des Aktionärs mit einer Marge von über 100% verkauft. Aus meiner Sicht sollte das Unternehmen hier unbedingt weitermachen und freie Liquidität weiter in Aktienrückkäufe stecken bis der massive Abschlag auf den Buchwert nicht mehr besteht.

 

FAZIT: Ich sehe weiter positive Tendenzen für die Entwicklung von Gagfah. Ich werde meine große Position deshalb unverändert weiter halten.

Dieser Eintrag wurde am 17.5.2012 um 11:20 verfasst und befindet sich in Analysen. Sie können alle Antworten zu diesem Eintrag über den Feed RSS 2.0 mitverfolgen. Hinterlassen Sie eine Antwort oder einen Trackback-Link zu Ihrer eigenen Homepage.

4 Antworten auf “Gagfah update 1. Quartal 2012”

  1. Ulrich sagt:
    17.5.2012 bei 15:41

Upps. Mein Komentar von gestern ist verschwunden. Egal.

Also nochmal. Der Verkauf der Dresdner Bestände ist positiv. Dies waren sowieso nie Juwelen; auch wenn manche meinen man hätte da wesentlich mehr rausquetschen können. Was mir bei Gagfah ein wenig Sorgen macht, ist die Frage was für “Objekte” insgesamt verkauft werden. Sind es die Juwelen oder wirklich nur die schlechten Objekte.

WAr bis vor ein paar Monaten auch bei der Gagfah dabei. Leider zu früh verkauft :( .

  1. admin sagt:
    17.5.2012 bei 17:35

Dein Kommentar ist noch da, aber bei dem Beitrag vom 04.05. Diesen hier habe ich heute Morgen geschrieben. Habe deinen Kommentar dort auch schon kommentiert. Ich glaube nicht, dass Gagfah jemals viele echte Juwelen hatte. Deshalb meine ich auch, dass da wirklich halbwegs quer durch den Garten verkauft wird. Die Einzelverkäufe mit der hohen Marge sind vielleicht eher auf der besseren Seite, denn eine runtergekommene Wohnung in einer miesen Gegend wird wohl kaum ein Mieter kaufen.

  1. Ulrich sagt:
    17.5.2012 bei 19:57

Ohje bin ich zerstreut.

Ok; die Refinanzierung ist ein sehr wichtiger Schritt und ich denke auch, dass man das hinbekommt.

Der Abschlag zum Nav ist bei Gagfah sehr groß. Denke nach der Dresdeneinigung und bei einem Refinanzierungs-Erfolg wird sich da die Differenz weiter verrgingern.

Gruß Ulrich. Dir noch einen schönen Feiertag.

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