Gagfah – Update 3. Quartal

22.11.2012 von admin

aktueller Kurs 8,32

Gagfah hat gestern die Zahlen für das 3. Quartal 2012 vorlegt. Natürlich hat mich und wahrscheinlich den ganzen Markt hauptsächlich interessiert, ob konkrete Ergebnisse für den möglichen Verkauf des Dresden Portfolios und der Refinanzierung berichtet werden können. Vollzug konnte leider weder für das eine noch das andere gemeldet werden, aber immerhin klang das Management in dem Analysten Conference Call für mich so, dass von positiven Entwicklungen ausgegangen werden kann.

Bezüglich des Verkaufs der Tochtergesellschaft Woba, die das Dresdner Portfolio hält, wurde nur berichtet, dass es mehrere Kaufinteressenten gibt und man sich außerdem nach wie vor die Option offen hält die Fremdfinanzierung für dieses Portfolio zu refinanzieren und das Portfolio im Konzern zu halten. Wie sehr letzteres nur vorgeschoben ist, um den Eindruck eines Notverkaufs zu vermeiden, kann ich nicht beurteilen. Laut Management wird sich diesbezüglich in diesem Jahr wahrscheinlich auch nichts mehr ergeben. Verkauf oder Refinanzierung sollen nun wahrscheinlich im ersten Quartal 2013 abgeschlossen werden.

Die Refinanzierung des EUR 2,1 Mrd. Darlehens für das ursprüngliche Gagfah Portfolio wird dieses Jahr auch nicht abgeschlossen. Immerhin berichtet das Unternehmen etwas konkreter, dass die Refinanzierung in 7 Tranchen erfolgen soll. Jeweils knapp EUR 100 Mio. sollen aus Verkäufen kommen (abgeschlossen/in Vorbereitung und 2013 geplant). Die verbleibenden 5 Tranchen stellen die eigentliche Refinanzierung dar und beinhalten unter anderem einen Pfandbrief von knapp EUR 500 Mio. mit 7 Jahren Laufzeit. Die anderen Tranchen sollen Laufzeiten zwischen 5 und 10 Jahren haben. Wenn man betrachtet, wie stark das Wohl und Wehe des Unternehmens derzeit von der Refinanzierung dieses einen Darlehens abhängt, ist es sicherlich klug die Finanzierung künftig auf verschiedene Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten zu verteilen. Für sämtliche Tranchen befindet man sich nach eigenen Angaben in konkreten Gesprächen mit Finanzierern, die auch schon Zugriff zu den Datenräumen haben, die Objekte besichtigen und mit denen man Term Sheets verhandelt. Abschlüsse sollen sukzessive in den ersten beiden Quartalen 2013 folgen.

Die eigentlichen Geschäftszahlen waren in meinen Augen beruhigend unspektakulär. Der Mietumsatz ging zwar in den ersten 9 Monaten im Vergleich zum Vorjahr um 4,7% zurück, aber dies ist auf die Verkäufe zurückzuführen. Ohne die Verkäufe wäre der Umsatz um 1,8% gestiegen. Der aktuelle Trend entspricht zwar nicht dem generellen Wunsch des Marktes nach immer mehr Wachstum, stört mich aber nicht, denn durch die Verkäufe konnten auch Aktien zurückgekauft werden. Trotz der gesunkenen Umsätze ist der operative FFO pro Aktie durch die verringerte Basis in den ersten 9 Monaten um fast 9% gestiegen. Der netto Wert je Aktie auf Basis einer aktualisierten Bewertung des Portfolios ist ebenfalls um ca. 5% gestiegen und liegt nun bei EUR 13,15 je Aktie.

FAZIT

Ich bleibe zuversichtlich, dass der Gagfah ein akzeptabler Verkauf der Woba und eine Refinanzierung des Gagfah Portfolio Darlehens gelingen wird. Ob der realistische Wert der Aktie danach tatsächlich bei EUR 13,15 pro Aktie liegen wird, weiß ich auch nicht. Aber der aktuelle Abschlag ist in meinen Augen zu hoch. Ich werde, wenn keine überraschenden, schlechten Neuigkeiten kommen, mit weiteren Verkäufen weiterhin warten bis die Kurse wieder über 9 Euro stehen.

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