KWG – Nachkauf nach Geschäftsbericht 2013

aktueller Kurs: 6,66 EUR

Im Januar habe ich hier: http://value-shares.de/2014/01/25/kwg-kommunale-wohnen-guenstiges-wohnungsportfolio/ das erste Mal über KWG geschrieben. Damals hatte ich mich entschlossen trotz der teilweise etwas veralteten Zahlen eine Einstiegsposition aufzubauen. Nachdem der Geschäftsbericht für 2013 nun vorliegt, werde ich die Position ausbauen.

Geschäftsentwicklung

Operativ ist das Jahr 2013 für KWG auf den ersten Blick exzellent verlaufen. Die Nettokaltmieten konnten im Vorjahresvergleich um 55% gesteigert werden. Diese Steigerung ging im Wesentlichen auf vier Faktoren zurück:

  1. im Dezember 2012 wurden 2.900 Wohneinheiten im sogenannten Tower Portfolio erworben. Die Mieten aus diesem Portfolio sind 2013 erstmals in das Ergebnis eingegangen.

  2. die Wohnungen der übernommenen Barmer Wohnungsbau AG gingen im Jahr 2012 nur von Mai bis Dezember in die Zahlen ein

  3. die Vermietungsquote über das gesamte Portfolio betrachtet wurde von 87% auf 88,3% gesteigert. Im Kernbestand ist der Leerstand zwar leicht gestiegen, aber bei 97,6% Vermietungsstand kann man immer noch von Vollvermietung sprechen. Ein gewisser fluktuationsbedingter Leerstand ist bei so vielen kleinen Einheiten einfach normal.

  4. durch Sanierungen konnten nicht nur Leerstände abgebaut, sondern auch Mieten erhöht werden

Auf den ersten Blick war ich verblüfft, dass die Mieteinnahmen dermaßen ohne zusätzliche Einheiten und korrespondierende Kapitalaufnahme gesteigert werden konnten. 1) und 2) erklären das dann. Die Akquisitionen und Finanzierungen sind schon 2012 gelaufen und stecken damit in den bilanziellen Vergleichszahlen vom 31.12.2012 schon drin. Die Entwicklung war also nicht so spektakulär, wie sie zunächst erschien, aber das konnte sie bei dem Geschäftsmodell eigentlich auch nicht sein. So skalierbar ist ein kapitalintensives Geschäft einfach nicht. Trotzdem sprechen die Zahlen m.E. dafür, dass das Unternehmen seine Strategie vernünftig umsetzt.

Bewertung und Fazit

Zu einer anderen Bewertung bin ich durch die neuen Zahlen gekommen. Schwierig ist in meinen Augen sowohl das Potential des Investitionsbestands (niedrigerer Leerstand und höhere Mieten) und die dafür notwendigen Investitionen richtig einzuschätzen. Das Unternehmen gibt den Net Asset Value mit 10,47 Euro pro Aktie an. Vielleicht berücksichtige ich das Potential des Investitionsbestands nicht richtig, aber mir scheint eine Bewertung in der Höhe zu sportlich zu sein. Zwei professionelle Analysten (von Close Brothers Seydler und SRC Research) verfolgen KWG und deren Kursziele liegen bei 8,30 bzw. 8,50. So in die Richtung geht meine Meinung auch. Ich sehe den konservativen Wert irgendwo zwischen 7 und 9 Euro pro Aktie. Da der aktuelle Kurs noch immer relativ deutlich darunter liegt, habe ich mich wie schon Eingangs geschrieben, dazu entschlossen meine Position zu erhöhen.

3 Gedanken zu „KWG – Nachkauf nach Geschäftsbericht 2013

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