Champion Reit: Quickcheck eines Hong Hong Reits

ISIN: HK2778034606

aktueller Kurs: 4,45 HK$

Es ist schon wieder fast ein Jahr her, dass ich hier kurz etwas zum Immobilienmarkt in Hong Kong geschrieben habe (http://value-shares.de/2014/07/03/immobilienmarkt-hong-kong-immobilienaktien-mit-abschlaegen/) Ich hatte das Thema zwar immer mit einem Auge im Blick, habe mich aber erst kürzlich etwas intensiver mit einem Einzelwert beschäftigt. Diesen Einzelwert den Champion Reit will ich nun kurz vorstellen.

Immobilienportfolio

Der Champion Reit verfügt nur über zwei Immobilien, die allerdings in guter bzw. in hervorragender Lage.

Citibank Plaza

Das Objekt Citibank Plaza besteht aus zwei Bürotürmen und im unteren Bereich einigen Einzelhandelsflächen. Das Objekt verfügt über eine Fläche von rund 113.000 m2 und befindet sich in der Garden Road 3 direkt neben dem Bank of China Tower mitten im Finanzdistrikt auf Hong Kong Island. Eine viel bessere Lage dürfte es für ein Büro Gebäude in Hong Kong nicht geben. Trotzdem betrug die Vermietungsquote zum Jahresende 2014 nur 75,4%. Was allerdings daran lag, dass ein relativ großer Mieter, der 14,3% der Fläche gemietet hatte, zum 30.09 ausgezogen ist. Inzwischen hat sich die Vermietungslage schon wieder etwas verbessert, denn am 11.05.2015 wurde gemeldet, dass Mietverträge über 12,3% der Fläche abgeschlossen werden konnten. Die neuen Mietverträge werden zwischen Mai 2015 und Januar 2016 beginnen.

Langham Place

Das Objekt Langham Place setzt sich aus einem Büroturm mit 59 Geschossen, einer sogenannten vertikalen Shopping Mall mit 15 Geschossen sowie einem 5-Sterne Hotel mit 42 Geschossen zusammen. 4 Geschosse im Büroturm gehören einem/mehreren anderen Eigentümern. Eine ähnliche Konstellation gab es früher auch bei Citibank Plaza, aber da hat der Reit mittlerweile die fehlenden Etagen dazu gekauft.

Insgesamt hat Langham Place eine vermietbare Fläche von rund 185.000 m2. Das Objekt befindet sich in Kowloon im Stadteil Mongkok. Das gesamte Objekt ist zum Ende des Jahres 2014 vollständig vermietet gewesen. Die Shopping Mall läuft dabei sehr gut, obwohl es in Hong Kong zu Rückgängen im Einzelhandel gekommen ist, da weniger chinesische Touristen nach Hong Kong kommen. Dies betrifft aber mehr das Luxussegment und die Langham Place Mall ist eher auf Geschäfte im mittleren Preissegment ausgerichtet. Die Zielgruppe sind damit eher jüngere Einheimische und westliche Touristen.

Management

Das Management des Reits wird von der Great Eagle Holdings Limited übernommen. Die ist ebenfalls börsennotiert und war mir ursprünglich zuerst aufgefallen. Über deren Beteiligung am Reit bin ich erst auf diesen gestoßen. Ich habe mich dann auf den Reit konzentriert, da er das fokussiertere, leichter verständliche Geschäftsmodell hat.

Neben dem Asset und Property Management umfasst das Geschäft von Great Eagle die Immobilien Entwicklung und den Betrieb von Hotels (inklusive dem im Langham Place). Die Beteiligung am Champion Reit macht einen weiteren wichtigen Teil des Geschäfts aus. Laut dem Geschäftsbericht 2014 hält Great Eagle indirekt 61,7% am Reit. Das verhindert einerseits eine wesentliche Einflussnahme durch die anderen Anteilsinhaber, dämpft aber grundsätzlich andererseits die offensichtlichen Interessenkonflikte. Leider scheint mir diese Dämpfung in diesem Fall nicht besonders gut geklappt zu haben, denn die vielen Stellen an denen Great Eagle verdient und vor allem die Höhe in der Vergütungen, gefallen mir überhaupt nicht. So beträgt z.B. die Management Gebühr 12% der Mieten nach operativen Kosten. Da technische Dienstleistungen, Vermietungen etc. alle extra vergütet werden, ist das in meinen Augen ziemlich überhöht. Auch absolut betrachtet scheinen mir rund EUR 25 Mio. für das Management von zwei, wenn auch recht großen, Gebäudekomplexen ziemlich überzogen hoch.

überschlägige Bewertung

Bei der Bewertung ist für mich positiv zu bewerten, dass die gesamten Verbindlichkeiten nur 27% der Bilanzsumme ausmachen. Ebenfalls positiv ist, der offizielle Net Asset Value (NAV) pro Anteil von HK$ 8,06 pro Anteil zum 31.12.2014. Bezogen auf den aktuellen Kurs von HK$ 4,45 entspricht das einem Abschlag von 45%. Die Buchwerte und damit der NAV beruht allerdings auf der Bewertung der Gebäude zum Marktwert und dabei wurde vom Gutachter eine Mietrendite von 2,6% für Citibank Plaza und 4,1% für Langham Place angesetzt. Ich kann und will nicht bestreiten, dass das im Rahmen der üblichen Schwankungsbreiten tatsächlich der aktuelle Marktwert ist.

Für meine eigene Bewertung bin ich allerdings trotzdem von dem Anspruch ausgegangen, dass eine Immobilie laufend, ohne mögliche, weitere Wertsteigerungen, mehr als die laufende Inflation erwirtschaften muss. Nach meiner Recherche liegt die Inflation bei 4,6%. Insbesondere auch Aufgrund der ungünstigen Gebührenstruktur müssten die beiden Gebäude für mich mindestens 1,5% (Citibank Plaza) bzw. 2% (Langham Place) mehr verdienen als die Inflation. Ich habe dann die Gutachtenwerte einfach mit diesen höheren Renditeerwartungen korrigiert. Durch diese massive Korrektur komme ich nur noch auf einen NAV pro Anteil von HK$ 2,71. Der aktuelle Abschlag an der Börse ist danach also bei weitem noch nicht hoch genug.

Fazit

Die beiden Objekte vom Champion Reit gefallen mir sehr gut. Gerade die Lage des Citibank Plaza ist wirklich vom Feinsten. Leider sind die Immobilienpreise in Hong Kong so hoch, dass selbst ein offizieller Abschlag von 45% auf den NAV nicht dazu führt, dass laufend eine halbwegs attraktive Rendite erwirtschaftet werden kann. Hinzu kommen die Interessenkonflikte des Managements und die damit einhergehende sehr ungünstige Gebührenstruktur. Meine eigene Bewertung hat nichts mit einer Marktwertbewertung zu tun, trotzdem kommen Immobilien, die nur mit einer weiteren Wertsteigerung Sinn machen, für mich nicht in Frage. Ich werde deshalb nicht in den Champion Reit investieren und da die Wertunterschiede so groß sind, nehme ich ihn wahrscheinlich nicht mal auf die Watchlist.

Trotzdem habe ich mal wieder in Sachwerte investiert, in dem ich mir ein neues Auto gekauft habe. Auch ein Weg das Tagesgeld zu reduzieren ;-)

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