1.4.2012 von admin.
Gagfah hat am 20. März die Zahlen für das Geschäftsjahr 2011 vorgelegt. Operativ sind die Zahlen wie seit langem stabil. Die Mieteinnahmen sind zwar absolut in Folge der getätigten Verkäufe gesunken, aber auf das verbleibende Portfolio bezogen konnten die Mieten um 1,5% gesteigert werden. Die Leerstandsquote bleibt bei akzeptablen 5% und die Verwaltungskosten lagen mit 380 Euro pro Wohneinheit nur wenig über dem Niveau von 2010 (374 Euro). Die Verwaltungskosten konnten damit erstmals seit 2006 nicht gesenkt werden. Das dürfte zum einen damit zusammenhängen, dass nach einer Senkung von insgesamt 22% im Vergleich zu 2006 das Ende der Fahnenstange langsam erreicht sein dürfte und zum anderen der Bestand durch die Verkäufe sinkt und deshalb negative Skaleneffekte auftreten könnten.
Wie vielfach gefordert und von Gagfah angekündigt wurden die Ausgaben für Reparaturen Instandhaltungen von 61 Mio. im Jahr 2010 auf 76,5 Mio. im Jahr 2011 erhöht. Damit lagen die Ausgaben nun bei 10,23 Euro pro qm und dürften damit nicht mehr ganz so offensichtlich zu niedrig sein.
Keine Neuigkeiten gibt es bisher zur Refinanzierung der 4,7 Mrd. die in 2013 fällig werden. Das Management berichtet lediglich, dass man Berater eingeschaltet hat, mit Banken und anderen potentiellen Finanzierungspartnern spricht und zuversichtlich ist eine Lösung zu erreichen. Ein kleineres 270 Mio. Darlehen, das in 2012 fällig geworden wäre, wurde hingegen um ein Jahr verlängert. Für ein weiteres Jahr besteht eine Verlängerungsoption.
Da die Aktie von Gagfah nach wie vor weit unter dem netto Buchwert der Wohnungen notiert, hat das Unternehmen konsequenterweise sein Verkaufsprogramm fortgesetzt. 2011 wurden insgesamt 7.605 Wohnungen verkauft. Die Marge bezogen auf den Buchwert belief sich 2011 durchschnittlich auf 6%. Im Jahr 2010 waren es nur 3,5% und im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre 7,5%. Die mittlerweile über 5 Jahre gezeigte Fähigkeit Teilbestände – immerhin 1,7 Mrd. Euro – über Buchwert verkaufen zu können, macht den über Wertgutachten ermittelten Net Asset Value (NAV) in meinen Augen durchaus glaubwürdiger. Da der NAV durch die Aktienrückkäufe mittlerweile bei 12,53 Euro pro Aktie liegt, scheint weiterhin großes Aufholpotential zu bestehen, auch wenn meine eigenen groben Berechnungen das obere Ende des fairen Werts eher bei 9 bis 11 Euro sehen.
Am 28. März hat das Unternehmen angekündigt das Aktienrückkaufprogramm fortzusetzen. Es werden erneut Aktien für bis zu 75 Mio. Euro gekauft. Dieses Mal zu Kursen zwischen 6 Euro und 6,75 Euro. Diese Ankündigung hat der Aktie auf ein Niveau von etwa 6,40 Euro pro Aktie geholfen. Das ist das höchte Niveau seit fast einem Jahr. Wer böse denkt, könnnte auch auf die Idee kommen, dass die große Refinanzierung noch offen gehalten wird, bis mehr Aktien zu günstigen Kursen zurückgekauft werden konnten. Das ist natürlich reine Spekulation meinerseits und wäre für die Aktionäre, die nicht auf den Rückkauf eingehen sogar gut. Natürlich nur solange die Refinanzierung zu aktzeptablen Konditionen denn später tatsächlich kommt.
FAZIT: Nach vielen schlechten Nachrichten überwiegen für mich momentan wieder die Erholungstendenzen. Ich bin froh, dass ich nicht aus Frust über so viele schlechte Nachrichten zu deutlich niedrigeren Kursen verkauft habe und meine Position so immer noch recht groß ist. Nachkaufen macht für mich deshalb auf diesem Niveau keinen Sinn, aber verkaufen weden ich aktuell auch nicht. Kurse jenseits der 7 Euro könnten mich vielleicht wieder in Versuchung führen einen Teil abzusichern.
Früher oder später erwarte ich, dass Fortress das Unternehmen von der Börse nimmt, auch wenn das Management in der Analysten Telefonkonferenz betont hat, dass es hierzu noch keine Entscheidungen gibt. Wenn es so kommt, dürfte es als Kleinaktionär schwierig werden, den vollen Substanzwert zu realisieren. Andererseits ist das auch kein Grund jetzt schon zu verkaufen.