Archiv der Kategorie: Immobilien

Noratis: Wohnungen außerhalb der Metropolen

ISIN: DE000A2E4MK4

aktueller Kurs: 20,70 EUR

Die Deutsche Wohnen hat bekanntlich einen großen Schwerpunkt in Berlin und auch die übrigen Wohnungen finden sich überwiegend in Metropolregionen wie Frankfurt. Noratis ist eine Wohnungsgesellschaft, die einen ziemlich entgegensetzten Weg verfolgt und auf kleinere Städte und Randlagen setzt.

Ich habe Noratis auf dem Eigenkapitalforum 2018 kennengelernt und seither regelmäßig verfolgt. Zwei Dinge haben mir bisher die Bewertung erschwert und mich deshalb von einem Kauf abgehalten:

1) Noratis hat schwierige Objekte gekauft, um sie behutsam neu aufzustellen und mit Sanierer/Entwickler Gewinn wieder an andere Investoren zu verkaufen.

2) Noratis hat nach HGB bilanziert, so dass zum Immobilienvermögen immer nur die Buchwerte verfügbar waren. Man kann zu Gutachter Marktwerten stehen wie man will, aber gar keine Indikation zu stillen Reserven zu haben, macht einem das Leben schwerer.

Beide Punkte haben sich in diesem Jahr zumindest etwas geändert, so dass ich jetzt mal die Gelegenheit ergreife, um Noratis tiefergehend vorzustellen.

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Nachkäufe und breite Streuung wg. negativen Zinsen

Ich habe in den letzten Tagen einige Nachkäufe und neue Investments getätigt, die ich unter normalen Umständen sehr wahrscheinlich nicht oder zumindest nicht so geballt getätigt hätte. Der Anlass war, dass die Androhung von negativen Zinsen auch mich inzwischen erreicht hat.

Ich habe schon öfter plausibel dargelegt gelesen, dass es eigentlich vernünftig ist breit gestreut und dauerhaft investiert zu sein. Da die Kapitalmärkte tendenziell steigen, kann man einiges an Peformance verpassen, während man auf günstige Einstiegskurse wartet. Gefühlt würde ich auch sagen, dass ich wohl besser gefahren wäre, wenn ich schon lange weit näher an 100% investiert gewesen wäre, als ich es tatsächlich war. Meine Investments in der Finanzkrise oder auch am Anfang von Corona waren zwar meistens ziemlich gut, aber da ich gerne in fallende Kurse nachkaufe, halte ich meistens zu viel Pulver trocken, da die Kurse ja noch weiter sinken könnten.

Das die comdirect mir jetzt mit Strafzinsen droht oder wie Sie es gewählter ausdrückt, mit mir eine individuelle Vereinbarung über ein Verwahrentgelt abschließen möchte, könnte mich also in die richtige Richtung stupsen. Trotzdem möchte ich diesen Trend nicht unterstützen und die Art und Weise der Kommunikation der comdirect kam bei mir auch nicht gut an. Statt also wie die comdirect es wünscht mein Geld dort zu investieren oder brav Strafzinsen zu zahlen, habe ich alle Mittel, die den gedulteten Betrag von 50.000 Euro überschreiten zur Merkur Privatbank https://www.merkur-privatbank.de/ übertragen und dort in die hier beschriebenen Investments getätigt. Zusätzlich konnte ich mit einem Festgeld über 6-Monate mit 1% p.a. den gleichen Betrag parken und erstmal etwas Zeit gewinnen. Früher habe ich auf Online Banken geschworen, aber heute muss ich sagen, dass die auch nicht immer die besten Angebote haben, selbst wenn man keine intensive Beratung braucht. Der „Vereinbarung“ der comdirect werde ich nicht zustimmen und lasse mich jetzt mal überraschen, ob sie mir das Konto kündigt, auch wenn ich die Liquidität ohnehin unter den Freibetrag reduziert habe.

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British Land – Update

aktueller Kurs: 510,2 Gbp

Den Reit British Land habe ich bereits Ende 2017 hier vorgestellt. Seitdem habe ich zwar nicht mehr über British Land geschrieben, aber trotzdem immer einen Blick auf die Berichterstattung geworfen und meine Bewertung immer mal aktualisiert. Da es keine weitere Beiträge zu British Land gab, ist auch klar, dass ich mich nie zu einem Kauf entschlossen habe. Die Bewertung war meiner Meinung nach immer irgendwie ganz günstig, aber nie so günstig, dass ich wirklich alle Risiken abgedeckt gesehen hätte.

Der Chart für diese Periode gibt mir bisher Recht, auch wenn ein Corona Kauf im letzten Jahr natürlich im Nachhinein günstig gewesen wäre:

Quelle: comdirect

Nach der Berichterstattung zum Ende des ersten Quartals, was bei British Land das Geschäftsjahresende ist, habe ich mal wieder gedacht, dass die Unternehmensentwicklung eigentlich in Anbetracht von Brexit und Corona gar nicht so schlecht war und zu den alten Kursniveaus mittelfristig viel Potential besteht. Während man darauf wartet, könnte man sich mit einer Dividendenrendite von rund 3,75% trösten. Grund genug meinen Artikel mal wieder anzuschauen und der Analyse ein Update zu verpassen.

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Gladstone Land – Vorzüge Serie B

ISIN: US3765493099

aktueller Kurs: 25,04 USD

Gladstone Land habe ich hier vor knapp zwei Jahren mal kurz vorgestellt. Die Vorzugsaktien der Serie A gefielen mir damals nicht und die Stammaktien haben seitdem auch nie ein Niveau erreicht, das mich zu einem Kauf verleitet hätte.

Seit Oktober letzten Jahres sind aber auch die Vorzüge der Serie B an der Börse notiert und da ich gerade dabei bin mal ein paar alte to-dos von meiner Liste zu erledigen, habe ich mir die Konditionen der Serie B mal näher angeschaut.

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Farmland Partners – endlich Land Investment

aktueller Kurs common shares: 6,83 USD

aktueller Kurs preferred series B: 24,70

Ich fokussiere mich in diesem Blog überwiegend auf Investments mit einem Sachwertbezug. Langjährige Leser wissen, dass ich auch schon lange gerne in land- und/oder forstwirtschaftliche Flächen investieren wollte. Das ist aber gar nicht so leicht umzusetzen. Bei Direktinvestitionen besteht das Problem überhaupt an attraktive Flächen zu kommen und dann braucht es insbesondere bei Forst auch noch eine recht große kritische Größe, damit man überhaupt auf eine positive Rendite kommen kann. Indirekte Investments an der Börse bieten sich daher an, allerdings suchen auch andere Investoren sichere Investitionen und so haben die Börsenkurse häufig nicht viel mit den zugrundeliegenden Bodenwerten zu tun.

Farmland Partners habe ich bereits 2016 in diesem blog vorgestellt. Gekauft habe ich damals nicht, weil mir unter anderem die Bewertung nicht gefiel. Meine Skepsis wurde noch verstärkt als 2018 eine anonyme Studie Betrugsvorwürfe aufbrachte. Der Kurs stürzte daraufhin teilweise auf unter 5 USD und hat bis heute das Niveau meines ersten Artikels von über 11 USD nicht wieder erreicht.

Desaster wie Folli Follie sollten mich eigentlich gelehrt haben, mich von undurchschaubaren Vorwürfen fern zu halten. Insbesondere wenn ich vorher schon selber skeptisch war. Andererseits muss man dem Management lassen, dass es seine Strategie geändert hat und viel Land zu Buchwerten oder sogar mit Gewinn verkauft und Aktien weit unter Buchwert zurückgekauft hat. Außerdem verfolgt man konsequent eine (erstmal) teure Klage gegen den Autor der Studie mit den Betrugsvorwürfen. Von Quartal zu Quartal steigerte sich bei mir deshalb das Gefühl, dass die Buchwerte vielleicht doch nicht hoffnungslos überhöht sind und ich habe mir jetzt die Zahlen mal wieder näher angeschaut.

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Hamborner Reit – deutsche (Handels-)Immobilien

aktueller Kurs: 8,74 Euro

Über Hamborner Reit habe ich hier vor sage und schreibe knapp 8 Jahren schon mal geschrieben. Damals fand ich die Bewertung bei 7,40 in Ordnung, hatte aber die Hoffnung auf eine kurzfristige Korrektur auf ca. 6,50 Euro und wartete erst mal ab.

Quelle: comdirect bank

Wie man sieht, wurde Mitte 2013 mein Zielniveau einmal kurz fast erreicht, gekauft habe ich aber nicht. Danach ging es niedriger Zinsen und guter Immobilienmärkte sei Dank eher aufwärts. Wenn man sich die Skalierung betrachtet, bemerkt man allerdings, dass das Auf und Ab weniger aufregend war, als der Chart auf den ersten Blick suggeriert. Hinzu kamen allerdings noch die Dividenden, so dass Hamborner zumindest bis zum Corona Kurssturz ein ordentliches Investment gewesen wäre. Dieser Kurseinbruch, auch wenn er zum Teil schon wieder aufgeholt wurde, bietet mir jetzt die Chance mal zu schauen, ob nicht wieder ein halbwegs günstiges Niveau gegeben ist.

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Suntec Reit – kein Nachkauf möglich

aktueller Kurs: 0,735 EUR pro Anteil

Mein letzter Artikel über den Suntec Reit aus Singapur ist schon wieder fast genau 4 Jahre her. Etwas über 2 Jahre davor habe es mir in einem Urlaub zum Projekt gemacht, mir Suntec anzuschauen und anschließend einige Anteile gekauft.

Neben einer Dividendenrendite, die bezogen auf den jeweils aktuellen Kurs immer so um die 5% lag, hatte sich auch der Kurs unter Schwankungen positiv entwickelt.

Quelle: comdirect

Wie man sieht, ist der Kurs jetzt durch die Corona Panik erstmals wieder deutlich unter meinen damaligen Einstand gefallen und zwar obwohl man argumentieren kann, dass das Portfolio heute diversifizierter und besser aufgestellt ist als 2014.

Deshalb habe ich gestern ein Update zu Suntec Reit entworfen und anschließend versucht einige Anteile nachzukaufen. Leider musste ich feststellen, dass der Suntec Reit rechtlich/regulatorisch als Fonds aufgelegt wurde und nicht als Immobilien AG, die als Reit qualifiziert. Das führt dazu, dass die nach meinem Kauf eingeführten Informationspflichten zu Fonds auch für den Suntec Reit gelten. Diese hält der aber nicht ein, weil er wahrscheinlich kaum Investoren aus der EU hat. Obwohl die Anteile u.a. in Frankfurt an der Börse notiert sind, kann man sie deshalb als EU Bürger trotzdem nicht kaufen.

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Merlin Properties – spanische Immobilien

ISIN: ES0105025003

aktueller Kurs: 7,01 EUR

Merlin Properties ist mit einer aktuell noch 3,3 Mrd. Euro hohen Börsenkapitalisierung einer der größten Immobilien Reits in Spanien. Ich habe Merlin Properties schon seit Juni 2016 auf der Watchlist. Damals habe mich im Nachgang zur Euro Krise umgeschaut, um auf eine Erholung der Immobilienmärkte der betroffenen Länder zu setzen. Wie man in dem folgenden Chart sieht ist es bis vor kurzem auch zu so einer Erholung gekommen:

Quelle: comdirect

Obwohl ich Merlin schon so lange verfolge, ist das hier der erste Artikel, weil mir die Börsenbewertung im Vergleich zu Bewertung der Immobilienportfolios nie günstig genug erschien. Es gab immer leichte Bewertungsabschläge, aber die waren nie groß genug, um mir eine ausreichende Sicherheitsmarge zu bieten. Wie der Chart zeigt, hat das Corona Virus alle Kursanstiege, die ich seit 2016 verpasst hatte, wieder zunichte gemacht und deshalb sehe ich jetzt den richtigen Zeitpunkt Merlin mal etwas detaillierter für mich in einem Artikel aufzuarbeiten und ggf. eine Position einzugehen.

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Eigenkapitalforum 2019

In diesem Jahr bin ich zum dritten Mal beim Eigenkapitalforum der Deutsche Börse gewesen. Ich habe, wie immer, versucht mich auf Unternehmen aus meinem Kompetenzbereich zu konzentrieren. Auf der EKF sind das erneuerbare Energien und Immobilien, denn Unternehmen aus dem Transportwesen sind dort kaum vertreten. Hapag Lloyd hat zwar gestern präsentiert, aber ich bin gestern nicht mehr dort gewesen. Für mich wäre neben Hapag Llyod nur noch ABO Wind interessant gewesen und ausgerechnet diese beiden haben gleichzeitig präsentiert. Deshalb habe ich darauf verzichtet extra noch mal hinzufahren. Im Folgenden fasse ich kurz meine Notizen und Gedanken zusammen:

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Deutsche Wohnen – wieder Sozialismus in Berlin?

ISIN: DE000A0HN5C6

aktueller Kurs: 32,69 Euro

Ich bin im Dezember 2014 durch den Verkauf meiner letzten Gagfah Aktien aus dem breiten, deutschen Wohnimmobilien Markt ausgestiegen, statt im Rahmen der Übernahme Vonovia Aktien zu akzeptieren. Ein Zitat von damals ist „Die Bewertung der kombinierten Annington / Gagfah [heute Vonovia] ist allerdings ziemlich sportlich.“

Die Bewertung mag damals sportlich gewesen sein, aber das hat den Kurs nicht davon abgehalten, folgende Entwicklung hinzulegen:

Quelle: comdirect.de

Offensichtlich bin ich viel zu früh ausgestiegen, aber ich stehe nach wie vor dazu, dass die Bewertung damals sportlich war und heute mehr denn je ist, obwohl sich meine Rendite Ansprüche in den letzten Jahren, EZB sei Dank, reduziert haben. Ich bin deshalb bis vor ein paar Tagen nicht davon ausgegangen, dass ich sobald wieder in deutsche Immobilien investiere. Dann bin ich allerdings zufällig auf die Kursentwicklung der Deutsche Wohnen aufmerksam geworden und die erschien mir auf den ersten Blick übertrieben negativ.

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