aktueller Kurs: 16,18 Euro

Im Vergleich zu meinem letzten Nachkauf im März ist der Kurs der Deutsche Wohnen inzwischen noch mal um rund 14% gefallen. Ich sehe dafür zwei mögliche Ursachen:

1) Die weiterhin hohe Inflation sorgt für steigende Zinsen und die Sorge noch weiter steigender Zinsen. Höhere Zinsen sorgen für niedrigere Immobilienbewertungen und damit für sinkende Kurse. Mir stellt sich allerdings die Frage, ob der Markt hier ernsthaft unterstellt, dass Vonovia die Mindestdividende für die Deutsche Wohnen nicht mehr leisten kann. Ich gehe eher davon aus, dass der Titel aus Solidarität mit anderen Immobilienwerten sinkt, obwohl hier eine klare Sondersituation vorliegt. Bei inzwischen über 6,5% Dividendenrendite mache ich mir über steigende Zinsen jedenfalls keine Sorgen.

2) Sorgen bereiten könnten dem Markt auch die Wahlumfragen in Berlin nach denen Die Linke bei den Wahlen tatsächlich die stärkste Kraft werden könnte. Ich glaube allerdings selbst in so einem Szenario nicht an eine Verstaatlichung der Deutsche Wohnen und schon gar nicht ohne eine angemessene Entschädigung. Da die Deutsche Wohnen derzeit m.E. deutlich unter dem Substanzwert notiert, könnte es durch eine Entschädigung sogar relativ schnell zu einer Hebung von stillen Reserven kommen. So viel Glauben an Deutschland habe ich noch. Kommt es anders würde ich wohl anfangen über das Thema Auswanderung nachzudenken. Da wäre dann der immer noch relativ kleine mögliche Verlust dieser Position das kleinere Problem.

FAZIT

Während ich bei Immobilien im Allgemeinen aktuell auch vorsichtig bin, halte ich die Deutsche Wohnen durch den Gewinnabführungsvertrag mit Vonovia bei einem KGV von 7 und einer Dividendenrendite von über 6,5% für sehr attraktiv. Ich konnte mir schon beim letzten Nachkauf nicht vorstellen, dass die hohe Dividende nicht irgendwann einen Boden beim Kurs sichert, aber wir werden sehen, ob ich noch mal überrascht werde. Unter unveränderten Umständen wäre dann bei ungefähr 14,50 Euro für mich der nächste Nachkauf in Sicht.

aktueller Kurs: 18,72 Euro

Ich habe jetzt gerade noch mal ein paar Deutsche Wohnen Aktien nachgekauft. Die Frage ist so ein bisschen, welcher dieser 2 Punkte der richtige ist:

1) Sei gierig, wenn andere übermäßig ängstlich sind

oder

2) Gier frisst Hirn

Ich gehe weiterhin davon aus, dass die sinkenden Kurse der Immobilienunternehmen dadurch ausgelöst werden, dass der Iran Krieg zu Inflation und die wiederum zu nicht sinkenden oder sogar steigenden Zinsen führt. Soweit so richtig und deshalb kaufe ich auch andere Immobilienwerte wie LEG (noch) nicht.

Ich kann man mir allerdings Stand heute nicht vorstellen, dass die Zinsen so stark steigen werden, dass die Deutsche Wohnen / Vonovia nicht in der Lage sein werden auf den einstelligen Prozentsatz von Minderheitsaktionären die Garantiedividende zu zahlen.

Bei einem KGV von nur noch knapp über 9 und einer Dividendenrendite von 6,3% brauche ich keine steigenden Immobilienwerte oder Aktienkurse. Ich setzte nur darauf, dass Deutsche Wohnen / Vonovia in der Lage sein werden die Garantiedividende zu zahlen.

Bei weiter sinkenden Kursen kaufe ich also weiterhin in der Hoffnung nichts entscheidendes zu übersehen. Bei Gagfah hat das in der Finanzkrise herausragend funktioniert bei Noratis kürzlich nicht.

Kurs: 21 Euro

Während der Iran Krieg weiter für erhebliche Verluste sorgt, bin ich heute das erste Mal mein Portfolio durchgegangen, um zu sehen, wo sich vielleicht schon Nachkauf Chancen zeigen. Alles in allem hat sich da bei mir wenig getan bzw. sind die Verluste da, wo es mir schwerfällt einzuschätzen, wie stark die Zukunft tatsächlich betroffen sein könnte, d.h. Banken, Versicherungen und BASF.

Ebenfalls gefallen, wenn auch weniger stark, ist die Deutsche Wohnen. Gerade bei Wohnimmobilien in Deutschland kann ich mir höchstens indirekt über die Inflations- und Zinsentwicklung eine negative Auswirkung ausrechnen und selbst dann muss Vonovia bei der Deutsche Wohnen erstmal für die Garantiedividende einstehen. Auch wenn ich Vonovia im Bezug auf die Minderheitsaktionäre immer noch nicht so richtig traue, habe deshalb gerade zu einem ähnlichen Kurs wie letztes Jahr meine Aktien nochmal um 50% aufgestockt. So langsam ist das damit keine kleine Position mehr. Hoffentlich hilft der Nachkauf, das Investment doch noch ins Plus zu drehen und ich sitze nicht wieder irgendeinem Trick von Vonovia auf.

„Damit gewinnt Noratis jetzt auf der Fremdkapitalseite Zeit und freie Liquidität, um das Geschäft wieder in ruhigere Fahrwasser zu lenken. Das Geschäftsmodell an sich leuchtet mir immer noch ein und eine hohe Nachfrage nach Wohnungen gibt es in Deutschland auch immer noch.

Für einen richtigen Nachkauf fehlen mir der Mut und die Detailinformationen, aber das Spielgeld für die nächste Kapitalerhöhung setze ich noch mal ein. Vielleicht sehe ich meinen Einsatz dann irgendwann doch noch mal wieder.“

Dieses Zitat war das Fazit meines letzten Beitrags zu Noratis Ende des Jahres 2024. Die ruhigeren Fahrwasser hat Noratis leider nicht erreicht, aber zum Glück hatte ich mich auch entschieden nicht noch mehr gutes Geld schlechtem hinterher zu werfen, solange keine eindeutige Erholung eintritt. Das Gegenteil ist es jetzt eingetreten und die Gesellschaft hat Insolvenz angemeldet. Das wird dann wohl ein Totalverlust werden.

Nachdem ich meinen ursprünglichen Artikel gerade noch mal gelesen habe, ziehe ich daraus für mich zwei Lehren:

1) Ich werde noch konsequenter darauf achten, keine gute Strategie / Story zu kaufen, wenn der Preis nicht stimmt (das hätte allerdings nur meinen Einstieg und nicht die Insolvenz vermieden)

2) Ich werde mich nicht mehr auf kapitalstarke Gesellschafter und deren „Zusagen“ stützen (da ich die Strategie immer noch für gut halte, hätte man da mit mehr Kapital bestimmt eine Insolvenz vermeiden können. Unterstellt es ist in der Kommunikation nicht falsch gespielt worden)

aktueller Kurs: 21,10 Euro

Ich habe seit einiger Zeit überlegt, ob es vielleicht an der Zeit sein könnte im Bereich Immobilien nachzukaufen. Die Kurse sind in den letzten Jahren durch die Bank recht stark gesunken, auch wenn sie sich schon teilweise wieder erholt haben. Die allgemein erwarteten weiter sinkenden Zinsen, sollten den Werten weiteren Auftrieb geben. An der Nachfrage hat es insbesondere bei deutschen Wohnungswerten ohnehin nie gemangelt.

Mit der Entscheidung für eine neue „richtige“ Position z.B. in LEG Immobilien tue ich mich aber nach wie vor schwer. Zumindest bei Deutsche Wohnen habe ich mich aber gerade entschieden ein Drittel meiner bisherigen Position nachzukaufen. Die Bewertung weit unter dem gutachterlichen Substanzwert, mit einem KGV von etwas über 11 und einer durch den Gewinnabführungsvertrag mit Vonovia garantierte Dividendenrendite von über 5% schreit für mich eigentlich nach einem richtig großen Nachkauf. Allerdings hat Vonovia schon früher alle (aus meiner Sicht gerade noch) legalen Register gezogen, um die Position von Vonovia zu Lasten der verbleibenden freien Aktionäre von Deutsche Wohnen zu verbessern. Da ich das Risiko sehe, dass Vonovia es schafft die restlichen Aktionäre weit unter Wert zwangsweise abzufinden und ich dann wegen dem Aufwand nicht vor Gericht gehen würde, soll diese Position nicht groß werden.

Zum Glück war sie das auch noch nie und durch die Verluste ist sie noch kleiner geworden. Dadurch hat auch der Nachkauf eher einen Spielgeld Charakter. Trotzdem konnte ich gerade nicht anders, nachdem der Kurs durch den allgemeinen Kursrutsch gestern, noch mal günstiger geworden ist.

Mal sehen, ob die Deutsche Wohnen für mich irgendwann doch noch mal ein erfolgreiches Investment wird.

Publity

Publity Präsentationen schaue ich mir auf der EKF nun schon seit einigen Jahren an. 2018 gehörte zu meinem Fazit:

„Die geschliffene Art des Vortrags erinnerte mich außerdem zu sehr an eine Verkaufsveranstaltung. Bei mir überwiegt deshalb rein subjektiv das Gefühl „Was zu gut klingt, um wahr zu sein, ist vielleicht auch nicht wahr.“

Mittlerweile hat sich der charismatische Mehrheitsaktionär vom Vorstand in den Aufsichtsrat zurückgezogen. Neuer CEO ist ein ehemaliger Anwalt, der einen wesentlich weniger charismatischen, verkäuferischen Vortrag gehalten hat. Da inhaltlich zum Unternehmen vieles ähnlich war, ist mir wieder frappierend aufgegangen wie viel Unterschied die Galionsfigur machen kann und warum manche Investoren deshalb das Management überhaupt nicht persönlich erleben wollen.

Mein Eindruck war insgesamt nicht besonders positiv. Einmal verhaspelte sich der CEO bezüglich eines Termins. Seine Begründung war, dass er gerade auf so vielen Gläubigerversammlungen ist, dass er nicht mehr sicher war, wann die war, von der er gerade sprechen wollte. Der Versprecher ist für mich kein Problem, aber die Tatsache, dass der CEO offenbar häufig mit Gläubigerversammlungen beschäftigt ist, scheint mir kein gutes Zeichen zu sein.

Auch die positive Bemerkung zum stabilen Kursverlauf hätte ich mir bei einer Halbierung im Jahr 2023 gespart, auch wenn er später aufzeigte, dass die peer group teils noch stärker gefallen ist.

Bei beispielhaft angesprochenen Immobilen, wurde als erfolgreicher Schritt für die Strategie „Manage to core“ ein neuer Kantinenbetreiber angeführt. Ich weiß aus eigener Erfahrung, dass ein Kantinenbetreiber wichtig ist und der passende schwierig zu finden sein kann. Aber trotzdem hat man noch keine core Immobilie, wenn man es schafft den Kantinenbetreiber auszuwechseln. An dieser Kleinigkeit hänge ich mich nur deshalb auf, weil ich davon ausgehe, dass man in so einer Präsentation seine besten Argumente vorbringt und wenn das eines der besten Argumente ist, scheint es aktuell meiner Vermutung nach nicht viele vorzeigbare Erfolge zu geben.

Dennoch beträgt die Marktkapitalisierung noch 226 Mio. Euro, während das Management zum Ende des Jahres ein bilanzielles EK von 120 bis 170 Mio. erwartet. Viele andere Immobilienunternehmen notieren aktuell deutlich unter dem Buchwert. Allerdings verdient Publity auch viel mehr Geld mit dem Management für fremde Dritte als typische Bestandshalter. Vielleicht ist das nicht direkt vergleichbar.

Bei der aktuellen Marktlage, der Bewertung und mit laufenden Verlusten der Gesellschaft werde ich aber aber jeden Fall weiterhin nicht investieren.

Vonovia

Vonovia dürfte als größter deutscher Wohnungsvermieter mit rund 490 Tausend Wohnungen in Deutschland bekannt sein. Vielleicht weniger bekannt ist, dass Vonovia mit rund 40.000 Wohnung auch der größte Wohnungsvermieter in Schweden ist. Im Portfolio befinden sich dann auch noch ein paar Tausend Wohnungen in Wien.