Archiv der Kategorie: Immobilien

Eigenkapitalforum 2024

Diese Woche fand wieder das jährliche Eigenkapitalforum der Deutsche Börse statt. Da es letztes Jahr online so gut geklappt hat, habe ich mich dieses Jahr entschieden komplett nur online teilzunehmen und auf die Fahrt zum Frankfurter Flughafen zu verzichten. Ich bin mit meinem Artikel etwas später dran als normal, da es dieses Jahr leider einige technische Probleme gab. Mit der Möglichkeit die Präsentationen auch noch nachträglich zu sehen, konnte ich bis heute einige noch sehen, während ich andere verpasst habe. Zu letzteren zählte auch die Wüstenroth & Würtembergische, deren Präsentation ich gerne gesehen hätte, weil ich auf diese Position in meinem Portfolio bei der EKF 2022 gekommen bin und die Zahlen zuletzt doch sehr schlecht waren.

Dieses Jahr waren auch einige große Konzerne wie DHL und Deutsche Telekom vertreten, aber ich habe mich auf kleinere Unternehmen konzentriert, die zu meinem circle of competence gehören oder für die ich mich einfach interessiere. Ungewöhnlich war für mich, dass ich dieses Jahr in unmittelbaren Zusammenhang mit den Präsentation Aktien von zwei Unternehmen für mich gekauft habe. Über die beiden schreibe ich natürlich etwas und danach auch noch über ein paar andere Unternehmen, die ich interessant fand. Andere Präsentationen wie z.B. PNE, ABO Energy und Indus habe ich zwar angeschaut, habe aber aus meiner Sicht nichts wesentliches zu kommentieren.

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Gewinnmitnahme – nur wo?

Munich Re: 444 Euro

MSCI All Countries ETF: 75,30 Euro

ConocoPhillips: 121,30 Euro

Grundsätzlich würde ich sagen, dass ich, sowie fast alle, im Market Timing schlecht bin. Deshalb versuche ich mich darin normalerweise auch gar nicht, sondern versuche mir nur eine Meinung zu bilden, ob ich eine Bewertung sehr hoch oder sehr niedrig finde.

Manchmal überkommt mich aber auch der unbedingte Drang zu kaufen oder zu verkaufen. Aktuell ist es so, dass der Drang Gewinne mitzunehmen mit jedem Tag stärker wird, an dem ich versuche meine für dieses Jahr schon wieder respektablen Gewinne laufen zu lassen.

Ich bin deshalb mein Portfolio mal auf der Suche nach Kandidaten für einen Verkauf durchgegangen.

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Eigenkapitalforum 2023 – Immobilien

Publity

Publity Präsentationen schaue ich mir auf der EKF nun schon seit einigen Jahren an. 2018 gehörte zu meinem Fazit:

„Die geschliffene Art des Vortrags erinnerte mich außerdem zu sehr an eine Verkaufsveranstaltung. Bei mir überwiegt deshalb rein subjektiv das Gefühl „Was zu gut klingt, um wahr zu sein, ist vielleicht auch nicht wahr.“

Mittlerweile hat sich der charismatische Mehrheitsaktionär vom Vorstand in den Aufsichtsrat zurückgezogen. Neuer CEO ist ein ehemaliger Anwalt, der einen wesentlich weniger charismatischen, verkäuferischen Vortrag gehalten hat. Da inhaltlich zum Unternehmen vieles ähnlich war, ist mir wieder frappierend aufgegangen wie viel Unterschied die Galionsfigur machen kann und warum manche Investoren deshalb das Management überhaupt nicht persönlich erleben wollen.

Mein Eindruck war insgesamt nicht besonders positiv. Einmal verhaspelte sich der CEO bezüglich eines Termins. Seine Begründung war, dass er gerade auf so vielen Gläubigerversammlungen ist, dass er nicht mehr sicher war, wann die war, von der er gerade sprechen wollte. Der Versprecher ist für mich kein Problem, aber die Tatsache, dass der CEO offenbar häufig mit Gläubigerversammlungen beschäftigt ist, scheint mir kein gutes Zeichen zu sein.

Auch die positive Bemerkung zum stabilen Kursverlauf hätte ich mir bei einer Halbierung im Jahr 2023 gespart, auch wenn er später aufzeigte, dass die peer group teils noch stärker gefallen ist.

Bei beispielhaft angesprochenen Immobilen, wurde als erfolgreicher Schritt für die Strategie „Manage to core“ ein neuer Kantinenbetreiber angeführt. Ich weiß aus eigener Erfahrung, dass ein Kantinenbetreiber wichtig ist und der passende schwierig zu finden sein kann. Aber trotzdem hat man noch keine core Immobilie, wenn man es schafft den Kantinenbetreiber auszuwechseln. An dieser Kleinigkeit hänge ich mich nur deshalb auf, weil ich davon ausgehe, dass man in so einer Präsentation seine besten Argumente vorbringt und wenn das eines der besten Argumente ist, scheint es aktuell meiner Vermutung nach nicht viele vorzeigbare Erfolge zu geben.

Dennoch beträgt die Marktkapitalisierung noch 226 Mio. Euro, während das Management zum Ende des Jahres ein bilanzielles EK von 120 bis 170 Mio. erwartet. Viele andere Immobilienunternehmen notieren aktuell deutlich unter dem Buchwert. Allerdings verdient Publity auch viel mehr Geld mit dem Management für fremde Dritte als typische Bestandshalter. Vielleicht ist das nicht direkt vergleichbar.

Bei der aktuellen Marktlage, der Bewertung und mit laufenden Verlusten der Gesellschaft werde ich aber aber jeden Fall weiterhin nicht investieren.

Vonovia

Vonovia dürfte als größter deutscher Wohnungsvermieter mit rund 490 Tausend Wohnungen in Deutschland bekannt sein. Vielleicht weniger bekannt ist, dass Vonovia mit rund 40.000 Wohnung auch der größte Wohnungsvermieter in Schweden ist. Im Portfolio befinden sich dann auch noch ein paar Tausend Wohnungen in Wien.

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Noratis: Kurssturz um 23% wg. Kapitalerhöhung

aktueller Kurs: 4,66 Euro

Der Kurs der Immobiliengesellschaft Noratis https://value-shares.de/2021/10/11/noratis-wohnungen-ausserhalb-der-metropolen/ ist wie der von mehr oder weniger allen Immobiliengesellschaften ziemlich unter die Räder geraten seit die Zinsen steigen.

Heute Morgen habe ich gesehen, dass er alleine heute nochmal um über 23% gefallen ist. Der Grund dafür dürfte sein, dass Noratis gestern eine Kapitalerhöhung im Verhältnis 5:2 angekündigt hat und zwar zu einem Kurs von 4,15 Euro pro Aktie, also noch mal niedriger als der aktuelle Kurs an der Börse.

Ich hatte mir natürlich für Noratis und alle anderen Immobilientitel, die ich im Portfolio habe, überlegt ob es besser ist mit Schaden zu verkaufen oder einfach weiter zu halten und später vielleicht sogar nachzukaufen. Bei Noratis sprach für mich für das Halten, dass es mit der Merz Real Estate einen Ankeraktionär gibt, der bisher für weiteres Wachstum stand und dem ich unterstellt habe, dass er ggf. notwendige Kapitalmaßnahmen begleiten würde.

Dieses Szenario tritt jetzt ein. Die Merz Real Estate wird alle Aktien übernehmen, die nicht über die Bezugsrechte der anderen Aktionäre ausgegeben werden.

Die Kapitalerhöhung mit Bezugsrechten wird einen Mittelzufluss von knapp 8 Mio. Euro bedeuten und damit soll unter anderem ein im Dezember 2020 aufgenommenes Schuldscheindarlehen in Höhe von 5 Mio. Euro getilgt werden.

Über diese Kapitalerhöhung hinaus wird es eine weitere Kapitalerhöhung unter Ausschluss der Bezugsrechte mit einem Volumen von 2 Mio. Euro geben. Diese Kapitalerhöhung wird exklusiv mit der Merz Real Estate durchgeführt.

Wenn ich ein liquider Immobilien-Großaktionär wäre, würde ich die aktuelle Marktlage auch nutzen, um günstig meine Position zu verbessern.

Ich nehme deshalb an, dass der Kurs von 4,15 Euro pro Aktie am unteren Ende dessen ist, was man aktuell rechtfertigen kann und werde meine Bezugsrechte ausüben. Da meine Position nie groß war, handelt es sich dabei ohnehin nur noch um „Spielgeld“.

Farmland Partners Gewinnmitnahme

aktueller Kurs: 12,25 USD

Die Berichtssaison kommt so langsam in Schwung und heute habe ich mir die Zahlen von Farmland Partners angeschaut. Dabei habe ich realisiert, dass die Aktie inzwischen relativ deutlich über dem Buchwert notiert. Seit 2017 war das noch nie der Fall, zumindest nicht zu den unregelmäßigen Zeitpunkten, zu denen ich meine Berechnungen aktualisiert habe.

Der Chart für den Zeitraum seit ich das erste Mal über das Unternehmen geschrieben zeigt, dass es ein wilder Ritt gewesen wäre, wenn man zu dem Zeitpunkt investiert hätte.

Der Kurs hat sich also überhaupt nicht so langweilig und ruhig entwickelt, wie man von der Asset Klasse Land eigentlich erhoffen würde.

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Eigenkapitalforum 2022 – mein Fokus Immobilien

Nach zwei virtuellen Corona Jahren fand das Eigenkapitalforum der Deutsche Börse dieses Jahr endlich auch wieder physisch statt. In den letzten zwei Jahren habe ich auf das Eigenkapitalforum verzichtet, weil mich die Online Option nicht überzeugt hat. Interessanterweise hat sich das dieses Jahr geändert, denn ich war nur am ersten Tag vor Ort. Am zweiten und dritten Tag gab es jeweils weniger Unternehmen, die mich interessiert haben und deren Vorträge waren teilweise auch noch gleichzeitig. So war es mir die Mühe nicht Wert extra nach Frankfurt zu fahren. Stattdessen habe ich mal die Möglichkeit ausprobiert den Vorträgen von zu Hause zu folgen und war positiv überrascht. Noch besser ist eigentlich die dritte Option die Vorträge on demand auch noch später anschauen zu können. Dann muss ich meine Pläne nicht nach dem Zeitplan und richten und kann sogar gelegentliche „Längen“ in einzelnen Vorträgen vorspulen. Leider funktionierte das nicht bei allen Unternehmen, so dass ich z.B. UBM Development AG nicht gesehen habe. Ich hoffe die Börse behält in Zukunft diese hybride Form der Veranstaltung bei.

Im folgenden fasse ich, wie vor Corona, meine Gedanken und Meinungen zu den Immobilien Unternehmen zusammen, deren Vorträge ich real oder virtuell gehört habe. Einige Notizen zu Unternehmen außerhalb der Immobilienbranche folgen dann in einem zweiten Artikel

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Noratis: Wohnungen außerhalb der Metropolen

ISIN: DE000A2E4MK4

aktueller Kurs: 20,70 EUR

Die Deutsche Wohnen hat bekanntlich einen großen Schwerpunkt in Berlin und auch die übrigen Wohnungen finden sich überwiegend in Metropolregionen wie Frankfurt. Noratis ist eine Wohnungsgesellschaft, die einen ziemlich entgegensetzten Weg verfolgt und auf kleinere Städte und Randlagen setzt.

Ich habe Noratis auf dem Eigenkapitalforum 2018 kennengelernt und seither regelmäßig verfolgt. Zwei Dinge haben mir bisher die Bewertung erschwert und mich deshalb von einem Kauf abgehalten:

1) Noratis hat schwierige Objekte gekauft, um sie behutsam neu aufzustellen und mit Sanierer/Entwickler Gewinn wieder an andere Investoren zu verkaufen.

2) Noratis hat nach HGB bilanziert, so dass zum Immobilienvermögen immer nur die Buchwerte verfügbar waren. Man kann zu Gutachter Marktwerten stehen wie man will, aber gar keine Indikation zu stillen Reserven zu haben, macht einem das Leben schwerer.

Beide Punkte haben sich in diesem Jahr zumindest etwas geändert, so dass ich jetzt mal die Gelegenheit ergreife, um Noratis tiefergehend vorzustellen.

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Nachkäufe und breite Streuung wg. negativen Zinsen

Ich habe in den letzten Tagen einige Nachkäufe und neue Investments getätigt, die ich unter normalen Umständen sehr wahrscheinlich nicht oder zumindest nicht so geballt getätigt hätte. Der Anlass war, dass die Androhung von negativen Zinsen auch mich inzwischen erreicht hat.

Ich habe schon öfter plausibel dargelegt gelesen, dass es eigentlich vernünftig ist breit gestreut und dauerhaft investiert zu sein. Da die Kapitalmärkte tendenziell steigen, kann man einiges an Peformance verpassen, während man auf günstige Einstiegskurse wartet. Gefühlt würde ich auch sagen, dass ich wohl besser gefahren wäre, wenn ich schon lange weit näher an 100% investiert gewesen wäre, als ich es tatsächlich war. Meine Investments in der Finanzkrise oder auch am Anfang von Corona waren zwar meistens ziemlich gut, aber da ich gerne in fallende Kurse nachkaufe, halte ich meistens zu viel Pulver trocken, da die Kurse ja noch weiter sinken könnten.

Das die comdirect mir jetzt mit Strafzinsen droht oder wie Sie es gewählter ausdrückt, mit mir eine individuelle Vereinbarung über ein Verwahrentgelt abschließen möchte, könnte mich also in die richtige Richtung stupsen. Trotzdem möchte ich diesen Trend nicht unterstützen und die Art und Weise der Kommunikation der comdirect kam bei mir auch nicht gut an. Statt also wie die comdirect es wünscht mein Geld dort zu investieren oder brav Strafzinsen zu zahlen, habe ich alle Mittel, die den gedulteten Betrag von 50.000 Euro überschreiten zur Merkur Privatbank https://www.merkur-privatbank.de/ übertragen und dort in die hier beschriebenen Investments getätigt. Zusätzlich konnte ich mit einem Festgeld über 6-Monate mit 1% p.a. den gleichen Betrag parken und erstmal etwas Zeit gewinnen. Früher habe ich auf Online Banken geschworen, aber heute muss ich sagen, dass die auch nicht immer die besten Angebote haben, selbst wenn man keine intensive Beratung braucht. Der „Vereinbarung“ der comdirect werde ich nicht zustimmen und lasse mich jetzt mal überraschen, ob sie mir das Konto kündigt, auch wenn ich die Liquidität ohnehin unter den Freibetrag reduziert habe.

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British Land – Update

aktueller Kurs: 510,2 Gbp

Den Reit British Land habe ich bereits Ende 2017 hier vorgestellt. Seitdem habe ich zwar nicht mehr über British Land geschrieben, aber trotzdem immer einen Blick auf die Berichterstattung geworfen und meine Bewertung immer mal aktualisiert. Da es keine weitere Beiträge zu British Land gab, ist auch klar, dass ich mich nie zu einem Kauf entschlossen habe. Die Bewertung war meiner Meinung nach immer irgendwie ganz günstig, aber nie so günstig, dass ich wirklich alle Risiken abgedeckt gesehen hätte.

Der Chart für diese Periode gibt mir bisher Recht, auch wenn ein Corona Kauf im letzten Jahr natürlich im Nachhinein günstig gewesen wäre:

Quelle: comdirect

Nach der Berichterstattung zum Ende des ersten Quartals, was bei British Land das Geschäftsjahresende ist, habe ich mal wieder gedacht, dass die Unternehmensentwicklung eigentlich in Anbetracht von Brexit und Corona gar nicht so schlecht war und zu den alten Kursniveaus mittelfristig viel Potential besteht. Während man darauf wartet, könnte man sich mit einer Dividendenrendite von rund 3,75% trösten. Grund genug meinen Artikel mal wieder anzuschauen und der Analyse ein Update zu verpassen.

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Gladstone Land – Vorzüge Serie B

ISIN: US3765493099

aktueller Kurs: 25,04 USD

Gladstone Land habe ich hier vor knapp zwei Jahren mal kurz vorgestellt. Die Vorzugsaktien der Serie A gefielen mir damals nicht und die Stammaktien haben seitdem auch nie ein Niveau erreicht, das mich zu einem Kauf verleitet hätte.

Seit Oktober letzten Jahres sind aber auch die Vorzüge der Serie B an der Börse notiert und da ich gerade dabei bin mal ein paar alte to-dos von meiner Liste zu erledigen, habe ich mir die Konditionen der Serie B mal näher angeschaut.

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