Auf der Suche nach Märkten und Unternehmen, die zu niedrig bewertet sind oder zumindest eine Alternative für Tagesgeld darstellen, bin ich auf Hinweise gestoßen, dass viele Immobiliengesellschaften in Hong Kong deutlich unter ihrem Net Asset Value (NAV) notieren. Antizipiert der Markt zu Recht eine Korrektur oder wird Hong Kong in einen Topf mit Mainland China geworfen (Immobilienblase)? Da es mir an offensichtlich besseren Alternativen mangelt, habe ich mich mal etwas in den Immobilienmarkt Hong Kong eingelesen.

Hong Kong

Hong Kong ist traditionell ein Brückenkopf westlicher Unternehmen für Geschäfte in China. Unter anderem Sprache, Rechtssicherheit, verfügbare qualifizierte Mitarbeiter und Dienstleister sowie die Infrastruktur sprechen für eine Niederlassung in Hong Kong. In dem Maße wie sich China entwickelt und Unternehmen Erfahrungen sammeln gibt es allerdings einen Trend sich direkt in China anzusiedeln.
Umgekehrt gibt es jetzt aber einen Trend, dass chinesische Unternehmen Hong Kong als Brückenkopf bei Ihrer Expansion ins Ausland nutzen.
Stark ist Hong Kong außerdem als das neben Singapur und Tokyo größte Finanzzentrum Asiens. Ebenfalls stark ist Hong Kong als Logistikstandort. Es verfügt über den weltweit drittgrößten Containerhafen (Stand 2012) und den größten Frachtflughafen der Welt. Die regionale Konkurrenz ist allerdings groß. Shanghai verfügt über den größten Containerhafen und den zweitgrößten Frachtflughafen. Auch Singapur ist jeweils in den Top 10 vertreten.
Der letzte wichtige Wirtschaftsfaktor, den ich erwähnen möchte, ist der Tourismus. Ich war 2012 zwar selber ein Beispiel dafür, dass es auch viele westliche Touristen gibt, aber das Wachstum wird doch überwiegend durch die Festlandschinesen getrieben, die überwiegend zum shoppen nach Hong Kong kommen.

Immobilienmarkt Hong Kong

Durch die Historie als ehemalige Kronkolonie und die Küsten-/Insellage ist Hong Kong durch Platzmangel geprägt. Der aktuelle Leerstand ist sehr niedrig und in Spitzenlagen werden die weltweit höchsten Büromieten erzielt (teilweise über 100 Euro pro Monat und m2). Der Mietindex des Maklerhauses Knight Frank ist von 2007 bis zum ersten Quartal 2014 auf ca. 120% gestiegen.
Der weltweite Anlagenotstand hat auch in Hong Kong die Immobilienpreise schon in beängstigende Höhen getrieben. Der Preisindex von Knight Frank ist im selben Zeitraum auf ca. 220% gestiegen! Laut dem Maklerhaus Colliers liegen die Immobilienrenditen (cap rate) momentan bei nur noch 3% und das bei einer Inflation von 4%. Historisch lagen die cap rates laut Colliers im Durchschnitt bei auch schon niedrigen 4,6%.
Noch extremer war die Entwicklung im Einzelhandelsbereich. Mietindex und Preisindex stiegen auf ca. 150% bzw. 330%. Sowohl im Büro als auch im Shopping Segment hat 2013 eine Stagnation eingesetzt.

Trotz des oben angesprochenen Platzmangels gibt es immer mal wieder Entwicklungen, die den Immobilienmarkt stark verändern können. In dem kommenden Jahren könnte dies der Teilmarkt Kowloon East sein, der früher eher durch Industriegebäude geprägt war (in Hong Kong können das durchaus auch Hochhäuser sein) und nun aber eine Entwicklung zum Bürostandort für middle und back office Funktionen erlebt. Dieser Teilmarkt ist so groß, dass er das Potential hat das gesamt Flächenangebot um 30% steigen zu lassen. Für vorhandene Standorte mit Ausnahme der 1A Lagen könnte dies erhebliche Auswirkungen haben.

FAZIT

Abschläge von über 50% auf den net asset value einer Aktie klingen erstmal verlockend. Allerdings sind die Mieten und Immobilienpreise in Hong Kong schon recht hoch. Wenn ich pauschal annehme, dass bei 4% Inflation statt 3% Immobilienrendite wenigstens 5% angemessen sind, muss die Immobilie im Wert um 40% sinken. Wenn ich dann noch davon ausgehe, dass das Immobilienunternehmen nur moderat zu 50% mit Fremdkapital finanziert ist, braucht es schon einen Abschlag auf den NAV von 80%.
Schon nach dieser überschlägigen Betrachtung meine ich sagen zu können, dass es wohl mit Hong Kong Immobilienaktien keine super Schnäppchen zu machen gibt. Trotzdem werde ich mir den einen oder anderen Reit mal anschauen. Eine erste Recherche hat allerdings ergeben, dass die scheinbar nur halbjährlich berichten, so dass ich mir das Ganze auf Wiedervorlage für Ende August gelegt habe, wenn die Halbjahresberichte vorliegen müssten.