aktueller Kurs: 10,33 EUR

Gagfah hat vorgestern die Zahlen für das erste Quartal 2013 vorgelegt. Die Zahlen an sich waren wenig überraschend und die wichtige Refinanzierung konkretisiert sich immer mehr. Auf letzteres wollte ich vor weiteren Verkäufen noch warten und so war ich eigentlich schon recht sicher, dass ich die weiter gestiegenen Kurse zu weiteren Gewinnmitnahmen nutzen würde. Vorher wollte ich aber noch etwas genauer und hinschauen und mir den Analysten Call anhören. Insbesondere weil letzterer der erste mit dem neuen CEO Herrn Zinnöcker war. Dafür habe ich gerade erst die Zeit gefunden und im Ergebnis bin ich etwas ins grübeln gekommen, doch nicht oder zumindest weniger zu verkaufen.

Zahlen Q1 2013

Wie auch in den letzten Quartalen sind die Miteinnahmen absolut betrachtet im Vergleich zum Vorjahr gesunken, aber wie bisher auch lag das am durch Verkäufe geschrumpften Portfolio. Die Miete der vorhandenen Flächen konnten zum Vorjahr um 0,8% erhöht werden. Auf weitere Paket-Verkäufe wurde im ersten Quartal verzichtet. Lediglich die margenstarken Privatisierungen einzelner Einheiten wurden fortgesetzt und sollen auch in Zukunft fortgesetzt werden.

Die Bewertung des Portfolios hat sich nicht geändert.

Refinanzierung

Gagfah steht kurz davor das GRF Portfolio endgültig zu refinanzieren. Statt 6 neuer Darlehen bzw. Anleihen, wie noch im letzten Quartal berichtet, hat man sich nun entschieden die Zahl auf 4 mit unterschiedlichen Laufzeiten zu reduzieren. Die Reduzierung erfolgt zugunsten der Kapitalmarkttranche, da die Nachfrage der Investoren hier derzeit sehr hoch zu sein scheint. Noch sind die Konditionen nicht endgültig fixiert, aber wahrscheinlich werden alleine auf dieses Darlehen von etwa EUR 2 Mrd. die Kosten künftig um rund EUR 20 Mio. pro Jahr niedriger ausfallen.

2014 stehen wieder mehrere Darlehen in Höhe von insgesamt rund EUR 1,5 Mrd. zur Refinanzierung an. Diese wird man angehen nach dem die GRF Refinanzierung abgeschlossen wurde.

Strategie

Die neue Strategie mehr in die Qualität der Immobilien zu investieren und weniger die Rendite über aggressive Finanzierungs- und Kostenstrategien zu optimieren, zeichnete sich schon eine gewisse Zeit ab. Trotzdem war ich überrascht wie deutlich der neue CEO Herr Zinnöcker das in dem Call rübergebracht hat. Während Gagfah früher überwiegend nur in Instandhaltung investiert hat und selbst da vor ein paar Jahren (deutlich) zu wenig ausgegeben wurde, beginnt man nun auch gezielt nach Objekten zu suchen, bei denen sich echte Investitionen lohnen, um die Leerstände zu senken und um die Mieten und Werte zu erhöhen. Paket-Verkäufe sollen künftig viel stärker nur aus strategischen Gründen erfolgen und nicht zur Optimierung des Cash Flows. Man ist dabei zu prüfen das Portfolio auf große Standorte zu konzentrieren und kleinere aufzugeben, um die Effizienz ohne Qualitätsverlust zu erhöhen.

Die Fremdfinanzierungsquote soll von 64% wie bei allen wichtigen deutschen Wettbewerbern auf unter 60% sinken. Dazu wurden in den neuen Finanzierungen höhere Tilgungen als bisher vereinbart, um so sukzessive die Fremdfinanzierung zu reduzieren.

Ebenfalls den Wettbewerbern annähern möchte man sich bei den Mietsteigerungen. Diese sollten künftig mindestens die Inflation erreichen, was Gagfah im Durchschnitt seit 2006 mit 1,3% nicht geschafft hat. Das Thema Wiedereinführung einer Dividende wurde auch diskutiert und Gagfah ist klar, dass eine Dividende für typische Investoren von Immobilienaktien wichtig ist, aber man hat sich noch nicht dazu geäußert wann und in welcher Höhe wieder eine Dividende kommen könnte.

Zur Zukunft wird es von Gagfah in den kommenden Monaten bestimmt noch weitere interessante Nachrichten geben, denn Herr Zinnöcker ist erst seit 4 Wochen im Unternehmen und so kann man noch nicht allzu viele Ergebnisse erwarten. Man bemerkt aber schon einen völlig neuen Wind.

FAZIT

Meiner Meinung nach ist Gagfah langsam aber sicher auf dem Weg von einem ausgereizten Unternehmen zu einem soliden Unternehmen. Das spricht sicher dafür, dass sich der Abstand zum Net Asset Value (NAV), der bei 13,30 EUR pro Aktie liegt, weiter reduzieren wird. Außerdem deuten sich größere Chancen auf steigende Werte des Wohnungsportfolios an.

Andererseits besteht der Abstand zum NAV derzeit fast ausschließlich aus aktivierten latenten Steuern und nicht aus der Bewertung des Portfolios.

Mein Zielkurs ist erreicht und meine Position ist immer noch groß, deshalb verkaufe ich trotz der positiven, strategischen Aussichten noch mal einen Schwung meiner Aktien. Ohne die neue Strategie wäre ich über kurz oder lang wahrscheinlich ganz ausgestiegen und das werde ich jetzt erstmal nicht tun.

P.S. Bei Opap und Indus Holding habe ich heute auch noch weitere Gewinnmitnahmen gemacht, weil ich der positiven Entwicklung am Markt nicht so ganz traue und lieber etwas Rendite liegen lasse als im nächsten Abschwung ohne realisierte Gewinn da zu sitzen.