5.5.2012 von admin.

Die Indus Holding hat am 26.04 die Zahlen für das Geschäftsjahr 2011 vorgelegt. Nicht unerwartet konnten Rekordzahlen für Umsatz (1,1 Mrd.) und Gewinn (55,6 Mio.) erreicht werden. Für 2012 erwartet das Unternehmen einen ähnlichen Umsatz wie 2011. Unter anderem weil man stark steigende Lohnkosten befürchtet, hät man es aber für ambitioniert das gleiche EBIT wie im letzten Jahr zu erreichen.

Unter:

http://www.indus.de/investoren_und_presse-research.html

findet man mehrere Zusammenfassungen der Geschäftsergebnisse von professionellen Analysten. Ich erspare mir deshalb hier den Aufwand ähnliches auch noch mal zu schreiben. Für mich ist Indus momentan eine halte Position. Das 2012′er KGV ist mit knapp über 8 immer noch niedrig, besonders weil dieses KGV bereits von einem Ergebnisrückgang je Aktie von 5% ausgeht. Auch die Dividendenrendite ist mit knapp 5% nach wie vor attraktiv. Andererseits ist es schwer weitere starke Kursanstiege zu erwarten, wenn das Unternehmen selbst bei der Gewinnentwicklung skeptisch ist und der Kurs sich schon in der Nähe des 52W Hochs befindet.

4.5.2012 von admin.

Wie ich gerade erst gelesen habe, hat die Financial Times Deutschland am Mittwoch Abend gemeldet, dass die Gagfah möglicherweise einen Verkaufsprozess für ihr Wohnungsportfolio in Dresden vorbereitet. Sehr viel konkretes gibt es noch nicht und das Unternehmen hält sich bedeckt, dementiert aber auch nicht.

Ich halte das, wenn es denn stimmt, durchaus für eine gute Nachricht, denn ich gehe davon aus, dass das Unternehmen damit weiter konsequent versucht die Differenz zwischen Buchwert und aktuellem Börsenwert zu beheben. Verkäufe zum oder Nahe des Buchwerts führen zu freien Mitteln, die für überproportionale Darlehenstilgungen und weitere Aktien Rückkäufe eingesetzt werden können. Beides wäre für den Kurs sicherlich besser als den Bestand einfach weiter zu verwalten.

Mr. Market scheint das ähnlich zu sehen wie ich, denn der Kurs liegt mit knapp über 7 Euro so hoch wie seit Anfang letzten Jahres nicht mehr.

3 Antworten auf “Gagfah erwägt Verkauf des Wohnungsportfolios in Dresden”

1. Ulrich sagt:
   16.5.2012 bei 20:46

War auch bei Gagfah drin, hab aber vor ein paar Monaten verkauft :( .

Zu den Wohnungs-Verkäufen. Da habe ich leider die Befürchtung, dass da die Juwelen zuerst veräußert werden. Der Dresdener Bestand war aber, meines Wissens nach, immer schon ncht das gelbe vom Ei.

2. admin sagt:
   17.5.2012 bei 11:29

Ich habe mir gerade die Zahlen vom ersten Quartal angeschaut und wieder ein update geschrieben. Ich kann die Sorge über die Juwelen zwar grundsätzlich verstehen und habe mir darüber auch Gedanken gemacht, aber mich hält das trotzdem nicht von meiner positiven Einschätzung ab. Zum einen hatte das Gagfah Portfolio soweit ich das richtig überblicke noch nie so richtig viele Juwelen. Das Konzept war immer pragmatische bis schwierige Portfolien so günstig zu kaufen, dass sie Sinn machen, auch wenn sie nicht sexy sind.
Der andere Grund sind für mich die Margen bei den Verkäufen über die letzten 2 Jahre. Die Margen schwanken zwar über die Zeit, bleiben aber trotzdem ähnlich und vorallem insgesamt deutlich positiv. Selbst wenn mal ein größeres Portfolio leicht unter dem Buchwert verkauft wird, wäre das immer noch gut für die Aktionäre, die die Aktie mit einem deutlichen Abschlag kaufen können. Natürlich wird erst die Zukunft erweisen, ob ich richtig lag.

1.5.2012 von admin.

Ich habe vor ein paar Wochen einen kurzen Artikel in der Wirtschaftswoche über die Aktie der Deutsche Telekom gelesen. Die Quintessenz war, dass die Dividendenrendite zwar sehr attraktiv ist, man aber trotzdem vorsichtig sein soll. weil die Telekom weit mehr ausschüttet als der Nettogewinn. In der Tat betrug der Konzernüberschuss 2011 nur 600 Mio. während bei einem freien cash flow von 6,4 Mrd. eine Dividende von 3 Mrd. an die Aktionäre ausgeschüttet wurde. Ist das nun ein Problem oder nicht? Mit dieser Frage im Sinn habe ich mir den Geschäftsbericht der Telekom gerade mal angeschaut.

Auf Seite 215 des Geschäftsberichts findet sich meiner Meinung nach der Schlüssel zur Antwort, die meiner Meinung nach lautet, dass die Dividende in diesem Fall nicht unbedingt ein Problem ist. Wie ich mir schon gedacht hatte, wurden über 3 Mrd. Euro an Goodwill Abschreibungen vorgenommen. Dieses Geld wurde schon vor Jahren für Akquisitionen versenkt und erst jetzt in der GuV als Aufwand berücksichtigt. Überhöhter Goodwil ist nichts was ein Unternehmen zum dauerhaften überleben braucht, deshalb ist es in meinen Augen auch ok, den cash flow auszuschütten statt ihn für künftige neue Goodwillzahlungen zurückzuhalten.

Unabhängig davon halte ich die aktuellen Kurse dennoch nicht für besonders attraktiv, da das Unternehmen weiterhin langsam schrumpft und ein KGV von 12 dafür nicht gerade günstig ist. Ich werde mir aber einige weitere Aktienanleihen auf die Deutsche Telekom ins Depot legen. So profitiere ich indirekt von der hohen Dividendenrendite bekomme die Aktie aber nur ins Depot wenn der Kurs auf deutlich attraktivere 6,5 Euro fällt.

28.4.2012 von admin.

ISIN: NL0000687663

Aercap ist eine Flugzeugleasinggesellschaft mit Sitz in den Niederlanden und wurde 1995 als debis Airfinance von Daimler Benz gegründet. Das Unternehmen wurde 2005 von der Private Equity Gesellschaft Cerberus gekauft und ihn Aercap umbenannt. 2006 folgte der Börsengang in New York. Neben einer Holding aus Abu Dhabi (Waha Capital) mit 20% ist Cerberus mit 18,7% nach wie vor einer sehr großer Aktionär. Nach eigenen Angaben ist Aercap derzeit die drittgrößte Flugzeugleasinggesellschaftf der Welt.

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24.4.2012 von admin.

Microsoft hat Ende letzter Woche die Ergebnisse für das 1. Quartal 2012, das das dritte Quartal im Geschäftsjahr von Microsoft darstellt, vorgestellt. Umsatz und Gewinn konnten dabei stärker erhöht werden als von den meisten Analysten erwartet. Der Umsatz stieg um 6% und der operative Gewinn um 12%. Die Haupttreiber für diese positive Entwicklung waren mal wieder die beiden profitabelsten Segmente Windows und die Business Division mit dem Office Paket. Beide Segmente haben davon profitiert, dass viele Firmenkunden neue Computer angeschafft haben. Auch in den Emerging Markets wächst der PC Markt nach wie vor deutlich. Im Privatkundengeschäft in den Industrienationen leidet die Nachfrage hingegen weiterhin unter der Konkurrenz durch Tablet Computer.

Im Bereich Server & Tools wuchs der Umsatz um 14% im Vergleich zum Vorjahresquartal und damit stärker als in den beiden anderen Hauptbereichen. Eigentlich kann man diesen Bereich inzwischen auch zu den Hauptbereichen zählen, denn mit 4,57 Mrd. USD Umsatz im letzten Quartal ist er kaum noch kleiner als der Bereich Windows mit 4,62 Mrd. USD. Die Business Division kam auf 5,81 Mrd. USD (+9% zum Vorjahresquartal). Weiterhin gehört die Entertainment & Devices Division eher zu den Sorgenkindern. Der Absatz der Xbox ging um 48% zurück und der Umsatz der Division zu der auch der Handy Bereich und Skype gehören ging um 16% auf 0,7 Mrd. USD zurück.

In einem anderen blog (www.Mr-Market.de) habe ich eine mittelfristig eher pessimistische Einschätzung gelesen, die mir schon zu denken gegeben hat. Auch wenn ich Windows 8 selber noch nicht getestet habe, kann ich die dort geäußerte Skepsis, ob Windows 8 an den Erfolg von Windows 7 anknüpfen kann nachvollziehen. Andererseits ist das Unternehmen auch bei der letzten nicht wirklich erfolgreichen Windows Version Vista weiter gewachsen. Es ist für mich schwer einzuschätzen, ob die neue optische Ausrichtung bei den PCs mehr Geschäft kosten wird als es vielleicht bei den Tablets bringen kann. Ich behalte das Unternehmen deshalb erstmal weiter im Auge und lasse meinen Bestand unverändert.

15.4.2012 von admin.

Die Financial Times Deutschland hat am 10.04 gemeldet, dass der Finanzinvestor Cerberus von der insolventen britischen Gesellschaft Speymill 22.000 Wohnungen gekauft hat. Das Portfolio dürfte im Management nicht ganz einfach sein, denn die Wohnungen liegen nicht geballt in einem oder wenigen Ballungsräumen sondern über ganz Deutschland verteilt. Der Kaufpreis wird in dem Artikel auf rund 900 Mio. Euro geschätzt. Cerberus hat sich damit gegen andere große Finanzinvestoren wie Whitehall (Goldman Sachs), Blackstone und Morgan Stanley durchgesetzt.

Aus meiner Sicht sind das für Gagfah tendenziell gute Nachrichten, weil:

1) es die wiederauflebende Nachfrage von großen Finanzinvestoren erleichtern könnte das Portfolio zu Preisen im Bereich des Buchwerts und damit deutlich über dem Kurswert zu verkleinern.

2) der Kauf zeigt, dass im deutschen Markt selbst für ein schwieriges Portfolio wieder eine ausreichend attraktive Fremdfinanzierung vefügbar ist. Das ist m.E. ein positives Zeichen für die anstehende Refinanzierung bei Gagfah.

7.4.2012 von admin.

Die Accell Group hat am 03.04 mitgeteilt (Dirk, Danke für den Hinweis), dass die man die Akquisitionsstrategie fortsetzt und vor der Übernahme der Raleigh Group steht, die insbesondere im englischsprachigen Raum aktiv ist. Noch ist die Übernahme nicht sicher und weitere Details sind noch nicht bekannnt. Unterstellt der Preis ist nicht zu hoch, könnte das in meinen Augen durchaus Sinn machen, da damit Märkte gestärkt würden, in denen die Accell Group bisher weniger stark vertreten ist.

Ich hatte beim letzten Mal geschrieben, dass der Geschäftsbericht am 15. März  veröffentlicht werden soll. Wenn ich mich richtig erinnere, war es dann letztlich der 21. März für die holländische Fassung. Auf Nachfrage wurde mir erklärt, dass die englische Fassung Ende letzter Woche verfügbar sein würde. Leider ist sie heute noch nicht auf der website verfügbar. Das lässt mich mal wieder zweifeln, ob ich das Unternehmen überhaupt weiter verfolgen soll. Die Entscheidung wäre leichter, wenn mir die Fundamentaldaten und die Bewertung nicht eigentlich gefallen würden.

3.4.2012 von admin.

Wie erwartet konnte ich mit meinem Blog nicht unter die Top 3 des Finance Blog of the year Wettbewerbs bei Smava kommen. Ich gratuliere zu den gut gemachten blogs. Ich muss neidlos anerkennen, dass sie besser sind als meiner. Man merkt, dass da bei jedem viel Zeit drin steckt.  Auf das Niveau will ich irgendwann auch mal. Insbesondere die beiden blogs auf den Postionen 2) Investorsinside.de und 3) mr-market.de kann ich nur empfehlen. Dort werde ich künftig selber regelmäßig reinschauen.

1.4.2012 von admin.

Gagfah hat am 20. März die Zahlen für das Geschäftsjahr 2011 vorgelegt. Operativ sind die Zahlen wie seit langem stabil. Die Mieteinnahmen sind zwar absolut in Folge der getätigten Verkäufe gesunken, aber auf das verbleibende Portfolio bezogen konnten die Mieten um 1,5% gesteigert werden. Die Leerstandsquote bleibt bei akzeptablen 5% und die Verwaltungskosten lagen mit 380 Euro pro Wohneinheit nur wenig über dem Niveau von 2010 (374 Euro). Die Verwaltungskosten konnten damit erstmals seit 2006 nicht gesenkt werden. Das dürfte zum einen damit zusammenhängen, dass nach einer Senkung von insgesamt 22% im Vergleich zu 2006 das Ende der Fahnenstange langsam erreicht sein dürfte und zum anderen der Bestand durch die Verkäufe sinkt und deshalb negative Skaleneffekte auftreten könnten.

Wie vielfach gefordert und von Gagfah angekündigt wurden die Ausgaben für Reparaturen Instandhaltungen von 61 Mio. im Jahr 2010 auf 76,5 Mio. im Jahr 2011 erhöht. Damit lagen die Ausgaben nun bei 10,23 Euro pro qm und dürften damit nicht mehr ganz so offensichtlich zu niedrig sein.

Keine Neuigkeiten gibt es bisher zur Refinanzierung der 4,7 Mrd. die in 2013 fällig werden. Das Management berichtet lediglich, dass man Berater eingeschaltet hat, mit Banken und anderen potentiellen Finanzierungspartnern spricht und zuversichtlich ist eine Lösung zu erreichen. Ein kleineres 270 Mio. Darlehen, das in 2012 fällig geworden wäre, wurde hingegen um ein Jahr verlängert. Für ein weiteres Jahr besteht eine Verlängerungsoption.

Da die Aktie von Gagfah nach wie vor weit unter dem netto Buchwert der Wohnungen notiert, hat das Unternehmen konsequenterweise sein Verkaufsprogramm fortgesetzt. 2011 wurden insgesamt 7.605 Wohnungen verkauft. Die Marge bezogen auf den Buchwert belief sich 2011 durchschnittlich auf 6%. Im Jahr 2010 waren es nur 3,5% und im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre 7,5%. Die mittlerweile über 5 Jahre gezeigte Fähigkeit Teilbestände – immerhin 1,7 Mrd. Euro – über Buchwert verkaufen zu können, macht den über Wertgutachten ermittelten Net Asset Value (NAV) in meinen Augen durchaus glaubwürdiger. Da der NAV durch die Aktienrückkäufe mittlerweile bei 12,53 Euro pro Aktie liegt, scheint weiterhin großes Aufholpotential zu bestehen, auch wenn meine eigenen groben Berechnungen das obere Ende des fairen Werts eher bei 9 bis 11 Euro sehen.

Am 28. März hat das Unternehmen angekündigt das Aktienrückkaufprogramm fortzusetzen. Es werden erneut Aktien für bis zu 75 Mio. Euro gekauft. Dieses Mal zu Kursen zwischen 6 Euro und 6,75 Euro. Diese Ankündigung hat der Aktie auf ein Niveau von etwa 6,40 Euro pro Aktie geholfen. Das ist das höchte Niveau seit fast einem Jahr. Wer böse denkt, könnnte auch auf die Idee kommen, dass die große Refinanzierung noch offen gehalten wird, bis mehr Aktien zu günstigen Kursen zurückgekauft werden konnten. Das ist natürlich reine Spekulation meinerseits und wäre für die Aktionäre, die nicht auf den Rückkauf eingehen sogar gut. Natürlich nur solange die Refinanzierung zu aktzeptablen Konditionen denn später tatsächlich kommt.

FAZIT: Nach vielen schlechten Nachrichten überwiegen für mich momentan wieder die Erholungstendenzen. Ich bin froh, dass ich nicht aus Frust über so viele schlechte Nachrichten zu deutlich niedrigeren Kursen verkauft habe und meine Position so immer noch recht groß ist. Nachkaufen macht für mich deshalb auf diesem Niveau keinen Sinn, aber verkaufen weden ich aktuell auch nicht. Kurse jenseits der 7 Euro könnten mich vielleicht wieder in Versuchung führen einen Teil abzusichern.

Früher oder später erwarte ich, dass Fortress das Unternehmen von der Börse nimmt, auch wenn das Management in der Analysten Telefonkonferenz betont hat, dass es hierzu noch keine Entscheidungen gibt. Wenn es so kommt, dürfte es als Kleinaktionär schwierig werden, den vollen Substanzwert zu realisieren. Andererseits ist das auch kein Grund jetzt schon zu verkaufen.