British Land – Update

aktueller Kurs: 510,2 Gbp

Den Reit British Land habe ich bereits Ende 2017 hier vorgestellt. Seitdem habe ich zwar nicht mehr über British Land geschrieben, aber trotzdem immer einen Blick auf die Berichterstattung geworfen und meine Bewertung immer mal aktualisiert. Da es keine weitere Beiträge zu British Land gab, ist auch klar, dass ich mich nie zu einem Kauf entschlossen habe. Die Bewertung war meiner Meinung nach immer irgendwie ganz günstig, aber nie so günstig, dass ich wirklich alle Risiken abgedeckt gesehen hätte.

Der Chart für diese Periode gibt mir bisher Recht, auch wenn ein Corona Kauf im letzten Jahr natürlich im Nachhinein günstig gewesen wäre:

Quelle: comdirect

Nach der Berichterstattung zum Ende des ersten Quartals, was bei British Land das Geschäftsjahresende ist, habe ich mal wieder gedacht, dass die Unternehmensentwicklung eigentlich in Anbetracht von Brexit und Corona gar nicht so schlecht war und zu den alten Kursniveaus mittelfristig viel Potential besteht. Während man darauf wartet, könnte man sich mit einer Dividendenrendite von rund 3,75% trösten. Grund genug meinen Artikel mal wieder anzuschauen und der Analyse ein Update zu verpassen.

British Land Portfolio Update

2017 schrieb ich auf Basis der damaligen Zahlen, dass der Anteil der Projektentwicklungen in Anbetracht des anstehenden Brexits sinken würde. W ie die folgende aktualisierte Grafik zeigt, war das Gegenteil der Fall.

Das zeigt mal wieder, dass man mit Trend Analysen auch ziemlich daneben liegen kann, insbesondere, wenn man nicht genau aufpasst, was das Management kommuniziert. Damals war von konservativem Wachstum die Rede und darunter habe ich mir offensichtlich etwas anderes vorgestellt als das Management. In der aktuellen Größenordnung der Projektentwicklungen steht das Unternehmen dadurch aber in meinen Augen nicht schlechter da. Das ist eher mal wieder eine Erinnerung an mich selbst die eigenen Ergebnisse mit großer Vorsicht zu genießen.

Ein Trend der sich deutlich fortgesetzt hat, ist die immer geringere Gewichtung des E inzelhandels:

Meine damalige Meinung dazu hat sich nicht geändert. Ich finde trotz Home Office Boom in Corona Zeiten die Büroimmobilien Märkte immer noch leichter zu überblicken als den Handel. Deshalb stört mich diese Entwicklung nicht.

British Land Finanz Update

Die Wertentwicklung auf Basis der Bewertung durch Gutachter, meiner Bewertung mit Sicherheitsabschlägen und der Bewertung an der Börse hat in der Fortschreibung auch wieder interessante Trendbrüche ergeben.

Bis 2017 sind die gutachterlichen Werte des Portfolios und damit auch meine daraus abgeleiteten gestiegen. Gleichzeitig signalisierte der Börsenkurs eine deutliche Unterbewertung. In solchen Konstellationen kann es aber immer zwei Effekte geben. Der Börsenkurs erreicht wieder den Substanzwert oder die Börse hat korrekt antizipiert, dass der Substanzwert noch unten korrigiert werden muss.

Letzteres war bei British Land scheinbar der Fall, lediglich der zusätzliche Corona Abschlag im letzten Jahr war übertrieben und wurde an der Börse inzwischen wieder korrigiert. Auf deutlich niedrigerem Niveau als 2017 nähern sich die 3 Werte inzwischen an.

Ein weiterer Trend, den ich 2017 erkannte, ging zwar noch bis 2019 weiter, hat aber inzwischen auch gedreht. Ich meine die Fremdkapitalquote:

Die Quote von aktuell 32% ist für mich aber immer noch absolut im grünen Bereich. Außerdem kann der Anstieg auch Corona oder einem einzelnen Projekt geschuldet gewesen sein können. Da Die FK Quote von 2020 auf 2021 wieder leicht gesunken ist, muss man zumindest nicht zwangsläufig von einem neuen Trend steigender Fremdfinanzierung ausgehen.

Dividendenrendite vs. Inflation

Ich schrieb oben, dass man auf eine Erholung des Substanzwertes auf das Niveau von 2017 warten und sich mit einer Dividendenrendite von 3,75% trösten kann. Allerdings liegt die aktuelle Rendite 10-jähriger Staatsanleihen aktuell bei ungefähr 0,8% während deutsche Staatsanleihen eher so mit 0,1% rentieren. Dieser Unterschied ist im Vergleich zu meinem letzten Artikel ungefähr gleich geblieben. Interessanterweise haben sich die Inflationsraten in dieser Zeit mehr oder weniger angeglichen, während es 2017 noch einen Unterschied von 1,4% gab. Ich halte die Inflation allerdings momentan Corona bedingt für schwer einschätzbar. Durch lock-downs und Lockerungen ergeben sich meiner Meinung nach Verzerrungen. Ich will da deshalb nicht zu viel rein interpretieren.

Deshalb bleibt für mich aktuell die Erkenntnis, dass der Risikoaufschlag der Rendite hier bei ungefähr 2,8% liegt. Viel das nicht aber mehr bekommt man in Euro für ein Portfolio an mit London vergleichbaren Standorten allerdings auch nicht.

FAZIT

Mein Fazit zu British Land bleibt irgendwie immer gleich. Wenn ich die Berichterstattung betrachte, gefällt mir das Portfolio und die Vorgehensweise des Managements. Typische Bewertungskennzahlen wie KGV und Dividendenrendite sehen eigentlich auch ok aus. Zumindest kurz- bis mittelfristig. Steigen langfristig werden steigende Zinsen dann das Unternehmen belasten und gleichzeitig eine höhere Dividendenrendite erfordern. Beides wird irgendwann schlecht für den Kurs sein.

Ab wann sollte man sich aus einem Engagement heraushalten, weil es einen negativen Faktor gibt, der langfristig betrachtet eigentlich schon kein Risiko mehr ist sondern schon fast eine Gewissheit?

Vorsichtig wäre es das sofort zu tun. Andererseits hat Keynes schon gesagt, dass wir langfristig alle tot sind und wenn man von seinem Kapital leben will, muss man im hier und jetzt auch was verdienen.

British Land bleibt für mich ein ewiges hin und her von Für und Wider. Auch dieses Mal bleibt mein Gefühl, dass aktuell ein ordentlicher Einstiegszeitpunkt sein könnte, aber auch erhebliche Risiken bestehen, die nicht unbedingt schon im Kurs reflektiert sind. Das Thema Brexit ist ja z.B. immer noch nicht in dem Sinne abgeschlossen, dass die Zusammenarbeit mit Europa wieder in geordneten Bahnen abläuft. Eher sehe ich hier noch erhebliches Konfliktpotenzial.

Ich habe über diesen Artikel jetzt schon zwei Nächste geschlafen und zwischendurch immer wieder geschwankt, ob ich nun eine kleine Postion kaufe oder nicht. Bis auf Weiteres bleibe ich aber einer meiner Investment Regeln treu:

„Im Zweifel gegen das Investment“

British Land bleibt also erst mal nur auf meiner Watchlist.

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