Eigenkapitalforum 2018

Aktuell findet in Frankfurt wieder das 3-tägige Eigenkapitalforum statt. Ich war nur gestern dort, weil meine Kernbereiche Immobilien, Erneuerbare Energie und Transport (Hapag Lloyd) geballt gestern auf der Agenda standen. Heute sind dann andere Branchen wie Financials und Biotech im Fokus, zu denen ich sowieso nichts sagen kann.

Im letzten Jahr habe ich noch bemängelt, dass in keiner Präsentation richtig darauf eingegangen wurde, warum man in die Aktie investieren sollte, statt nur über die Branche oder das Unternehmen im Allgemeinen zu sprechen. Dieses Jahr war das teilweise schon anders. Ich glaube natürlich nicht, dass das was mit meinem Kommentar aus dem letzten Jahr zu tun hatte, aber etwas gefreut hat es mich trotzdem.

Für längere Ausführungen fehlt mir gerade ein bisschen die Zeit, deshalb schreibe ich jetzt zumindest mal kurz zu ein paar Unternehmen meine Eindrücke herunter, bevor diese anfangen wieder zu verblassen.

Erneuerbare Energien

Im Bereich Erneuerbare Energien habe ich die Präsentation von PNE, ABO Wind und Energiekontor  besucht. Im Vergleich zum letzten Jahr gab es dort aus meiner Sicht wenig Neues.

Aus der PNE Wind AG wurde die PNE AG, um zu dokumentieren, dass man sich zukünftig, wie bereits letztes Jahr angekündigt, breiter aufstellen will. Das beinhaltet sowohl Photovoltaik als auch angrenzende Bereiche wie die Speicherung. Im Kern ist PNE aber immer noch ein Projektentwickler. Auf dem, im letzten Jahr angekündigten, Weg ein 200 MW Portfolio aufzubauen, ist man im letzten Jahr ein Stück weitergekommen und vielleicht macht es irgendwann mal Sinn zu überlegen, ob die stillen Reserven, die in dem bereits gebauten Portfolio stecken angemessen im Kurs berücksichtigt sind. 2020 soll das Portfolio vollständig sein und verkauft werden. Dann könnte, wie 2016, wieder in Jahr mit sehr hohen Gewinnen sein.

Energiekontor baut ebenfalls weiterhin ein Portfolio auf, allerdings in diesem Fall um es tatsächlich dauerhaft selber zu betreiben. 50% der entwickelten Projekte gehen in das eigene Bestandsportfolio, um aus dem so erwirtschafteten Cash Flow die laufenden Kosten und die Entwicklungskosten neuer Projekte zu decken. Dieser Ansatz bremst natürlich das Wachstum, aber mir gefällt der Ansatz sich mit mit dem volatilen Geschäftsmodell eines Entwicklers nicht von externen Finanzierungen abhängig zu machen.

Interessant fand ich, dass keiner der 3 Firmen darüber gesprochen hat, dass die Margen zumindest in Deutschland aufgrund der stark gesunkenen Einspeisetarife für die Projektentwickler sinken. Entweder sie schaffen es tatsächlich die Margen zu halten oder da droht in den kommenden Jahren noch eine böse Überraschung. Andererseits sind alle 3 immer internationaler aufgestellt, so dass ein Margendruck in Deutschland vielleicht auf diese Art kompensiert werden kann.

Immobilien

EYEMAXX

EYEMAXX Real Estate kannte ich bis jetzt nur vom Programm des EKF, aber durch Überschneidungen habe ich mir deren Präsentation in den letzten Jahren nicht anschauen können. Dieses Jahr war es dann soweit und mein Eindruck war, dass hier große Chancen auch große Risiken gegenüberstehen.

EYEMAXX ist ein Projektentwickler mit einem vergleichsweise kleinen eigenen Bestand. Der vortragende Gründer und der Co-CEO haben auf mich einen ruhigen und kompetenten Eindruck gemacht. Der Ursprung der Firma liegt in Österreich und der heutige Tätigkeitsschwerpunkt ist Deutschland. Folgende Eckdaten habe ich mir während der Präsentation notiert:

– eigener Bestand 40 Mio.

– Börsenkapitalisierung 50 Mio.

– track record abgewickelte Projekte 270 Mio.

– Projekt Pipeline 975 Mio.

Für mich heißt das, dass EYEMAXX in dem tollen, aktuellen Immobilienmarkt, wo Entwicklern zu immer höheren Preisen alle halbwegs vernünftigen Objekte abgenommen werden, ein immer größeres Rad dreht. In der aktuellen Pipeline ist z.B. auch das erste Hochhausprojekt enthalten. Es soll im Offenbacher Hafen gebaut werden, wo seit ein paar Jahren ein neuer Stadtteil entsteht.

Höhere Volumina und neue Gebäudetypen stellen aus meiner Sicht steigende Risiken dar. Denen stehen aber aber überschlägig gerechnet auch erhebliche Chancen gegenüber. Wenn die aktuelle Pipeline komplett mit einer Marge von nur 10% abgewickelt werden könnte (Ziel 10% bis 15% für Wohnen und 15% bis 20% für Gewerbe) und ich mal an den Wert des Bestands glaube, wäre der Enterprise Value grob bei 140 Mio. Auf Basis der aktuellen Bewertung und der letzten Bilanz liegt der überschlägige aktuelle Wert eher bei 100 Mio.

Wenn ich Zeit finde, steige ich da vielleicht mal tiefer ein, um mir über die Risiken und Chancen tiefgründiger Gedanken zu machen.

Noratis

Von Noratis hatte ich bis gestern noch nie etwas gehört. Das Geschäftsmodell von Noratis kenne ich hingegen aus meiner eigenen beruflichen Praxis. Meine Erfahrungen waren in den USA und Noratis praktiziert etwas ähnliches in Deutschland und zwar werden vernachlässigte Immobilien im niedrig- bis mittelpreisigen Segment gekauft und gezielt, aber mit begrenztem Investitionsaufwand, auf ein höheres Mitniveau gehoben. Auch die KWG Kommunale Wohnen, über die ich hier mal geschrieben habe, hatte in ähnliches Geschäftsmodell.

Der Kern der Strategie ist dabei keine Luxussanierung sondern, ganz einfache Dinge wie ansprechbare und kundenorientierte Verwalter und Hausmeister vor Ort. Auch Küchen und Bäder werden im Leerstand erneuert, aber eben mit Blick auf die vorhandene Mieterstruktur. Bei einem Bestandsobjekt konnten so die Mieten von durchschnittlich 5,5 Euro pro Quadratmeter auf immer noch relativ bezahlbare 7,5 Euro bei Neuvermietungen erhöht werden. Wenn dann noch der Leerstand aus dem zweistelligen Bereich in Richtung Null gedrückt werden kann, ist die Wertsteigerung erheblich.

Gut gefällt mir auch der Fokus auf Transaktionen mit 30 Mio. bis 80 Mio. Das ist selbst für reichte Privatinvestoren in der Regel zu viel und für Finanzinvestoren und Wohnungskonzerne wie Vonovia eher zu wenig, insbesondere wenn es sich nicht um Standorte in den großen Metropolen handelt.

Noratis ist heute auf meiner to-do Liste gelandet. Die will ich mir auf jeden Fall noch mal genauer anschauen, auch wenn ein KBV in der Nähe von 2 dafür spricht, dass die Bewertung schon etwas luftig sein könnte. Das Geschäftsmodell leuchtet mir auf jeden Fall ein.

publity

Zu publity konnte man im letzten Jahr ein Menge lesen. Ich hatte das Unternehmen bis gestern trotzdem nur am Rande verfolgt und war trotzdem gespannt mir die Präsentation mal anzuschauen.

Mein Fazit ist folgendes: Die Präsentation war gut gemacht und die Liste der Investoren wie Elliott, JP Morgen und Apollo ist beeindruckend. Trotzdem blieb bei mir bei einigen Argumenten eine Skepsis, die ich nur durch aufwendige eigene Recherche entkräften könnte. Die geschliffene Art des Vortrags erinnerte mich außerdem zu sehr an eine Verkaufsveranstaltung. Bei mir überwiegt deshalb rein subjektiv das Gefühl „Was zu gut klingt, um wahr zu sein, ist vielleicht auch nicht wahr.“ Das ist kein Aufruf für eine erneute Short Attacke, sondern lediglich die Aussage, dass ich mich hier fern halte und dafür im Zweifel tolle Chancen verpasse.

Pro Kapital Grupp

Von der Pro Kapital Gruppe  hatte ich vor dem Vortrag auch noch nie was gehört, was sicherlich auch daran liegt, dass das Baltikum nicht mein Spezialgebiet ist. Pro Kapital entwickelt Immobilien in allen 3 baltischen Staaten bzw. in den drei Hauptstädten Riga, Tallinn (auch Sitz der Gesellschaft) und Vilnius.
Das Unternehmen hat schon Ende der 90‘er eine Menge Land gekauft und entwickelt diese Grundstücke noch heute und wohl auch in den nächsten 10 Jahren. Die baltischen Staaten entwickeln sich wirtschaftlich im Vergleich zum Durchschnitt der restlichen EU sehr gut und so könnte das durchaus ein interessanter, wenn auch eher kleiner Markt sein. Ich fürchte, das man da wenig bis gar keine öffentlichen Marktberichte finden wird, um sich eine eigene Meinung zu bilden.
Wer Interesse am Baltikum hat, kann sich den Wert mal anschauen, ganz oben auf meiner Liste wird er erst mal nicht landen.

FAZIT

Für mich hat die EKF dieses Jahr wieder Ihren Zweck erfüllt. Ich habe interessante Gespräche geführt und etwas über interessante Unternehmen gelernt, von deren Existenz ich bis dahin nicht mal etwas wusste.

 

 

 

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