Quickcheck: Gladstone Land preferrables

ISIN: US3765492000

aktueller Kurs: 25,67 USD

Über Farmland Partners schreibe ich hier schon seit 2016 und auf seekingalpha.com habe ich diese Woche gerade eine Empfehlung für die preferred shares von Farmland Partners gelesen. Über die hatte ich 2017 auch schon positiv geschrieben. Allerdings kann man die in Deutschland zumindest über comdirect immer noch nicht kaufen.

In dem Artikel werden auch die preferred shares von dem einzigen anderen Farmland Reit erwähnt. Die preferred shares von Gladstone Land habe ich mir daraufhin mal kurz angeschaut.

Überblick Gladstone Land

Gladstone Land wurde von David Gladstone ins Leben gerufen, der immer noch CEO ist und seit über 30 Jahren in der Agrarwirtschaft arbeitet. Das Management Team hält aktuell zusammen 18% der Stammaktien.

Gladstone Land ging 2013 als erster Farmland Reit an die Börse und genießt auf seekingalpha.com einen wesentlich besseren Ruf als Farmland Partners. Das zeigt sich auch an durchweg höheren Bewertungen, was mich als altem Schnäppchenjäger immer erst mal zu letzteren hingezogen hat.

Etwas abgeschreckt hat mich bei Gladstone bisher tendenziell auch der Fokus auf Flächen für, teilweise mehrjährige, Spezialitäten wie Pistazien, Mandeln und Erdbeeren statt Massengütern wie Weizen, Mais und Soja. Der Grund dafür ist, dass letztere für mich besser zu dem Mega-Trend wachsende Weltbevölkerung passen und außerdem gibt es zu diesen Produkten für Branchen Outsider, wie mich, mehr verfügbaren Research. Andererseits habe ich über die Jahre gelernt, dass sich mit den Flächen, auf die sich Gladstone spezialisiert hat, tendenziell höhere laufende Erträge erwirtschaften lassen.

Bei Farmland in den USA denke ich erst mal an den mittleren Westen, aber dem Fokus entsprechend ist das Portfolio von Gladstone deutlich anders aufgebaut:

Wie bei einem Reit nicht anders zu erwarten, besteht die Bilanz zum 30.09.2018 zu 97,5% aus Immobilien in diesem Fall überwiegend Land aber auch einigen Betriebsgebäuden. Finanziert wurde das angenehm konservativ mit 62% der Bilanzsumme. Wenn ich neben den Finanzverbindlichkeiten alle sonstigen und die hier betrachteten preferred shares hinzunehme, komme ich auf eine Quote von 71%. Selbst wenn ich den von mir gern angewandten pauschalen Abschlag von 10% anwende, weil ich Gutachterwerte latent für zu hoch halte, hält sich der Leverage mit 69% bzw. 79% immer noch im Rahmen. Dabei möchte ich erwähnen, dass ich die Werte von Gladstone für glaubwürdiger halte als die von Farmland Partners und zwar einfach, weil erstere nicht so aggressiv expandieren und deshalb für mich die Gefahr geringer ist, dass hier über Markt eingekauft wurde.

Im Vergleich zu anderen Unternehmen ist der Leverage natürlich hoch, aber hier steht den Verbindlichkeiten auch ein Vermögen gegenüber das historisch so gut wie nie im Wert gesunken ist. Meiner Meinung nach kann es zwar in Zukunft durchaus mal zu sinkenden Preisen kommen, gerade wenn die Zinsen irgendwann mal wieder steigen, aber langfristig sollte Land seinen Wert real zumindest halten. Insofern hätte man mit den preferred shares einen schönen Puffer.

Konditionen preferred shares Serie A

Die preferred shares der Serie A wurden bereits 2014 aufgelegt und haben anders als deutsche Vorzugsaktien oder Nachranganleihen, denen sie eigentlich eher entsprechen, eine feste Laufzeit. Deshalb müssen sie spätestens im September 2021 zurückgezahlt werden. Das entscheidende Wort ist dabei in diesem Fall das Wort „spätestens“. Bis September 2018 war eine vorzeitige Rückführung nur in einigen Spezialfällen möglich, aber seither hat das Unternehmen jederzeit das Recht vorzeitig zum Nominalwert von 25 USD je Anteil zurückzuzahlen. Da der Kurs aktuell mit USD 25,67 leicht darüber notiert, könnte man also sogar einen kleinen Verlust erleiden, sollte die Rückführung unmittelbar nach dem eigenen Kauf kommen.

Die laufende Verzinsung auf den Nominalwert beträgt 6,375% p.a. Wenn ich mal annehme, dass die Rückführung erst im September 2021 erfolgt, ergäbe sich eine Rendite von rund 5,5%.

Auf den ersten Blick finde ich das für ein Investment in Land gar nicht mal so schlecht. Leider gibt es da noch ein paar Punkte für ein „aber“:

1) Laut dem Q3 2018 Bericht hat Gladstone für eine Akquisition eine (vermutlich) besicherte Finanzierung mit einem festen Zinssatz von 5,61% aufgenommen. Hier reden wir dann von einer Beleihung die den Bereich zwischen 0% und ca. 60% abdeckt und nicht wie die preferred shares von 60% bis 70%. Dafür ist die Laufzeit bis 2043 allerdings auch wesentlich länger. Im Schnitt beliefen sich die Zinsen für die ersten 9 Monate 2018 auf 3,63%.

2) Seit Mai 2018 ist Gladstone dabei eine Serie B von preferred shares zu platzieren. Diese sollen eine geringere Verzinsung von 6% aufweisen. Das Zielvolumen beträgt USD 150 Mio. allerdings wurden bis Ende September erst USD 8,8 Mio. platziert. Da ich vermute, dass die Erlöse dafür genutzt werden könnten, die Serie A vorzeitig zurückzuzahlen, ist die schleppende Platzierung einerseits gut, aber andererseits ist es auch kein gutes Zeichen. Wenn neue shares mit 6% Rendite schlecht platziert werden können, sind welche am Kapitalmarkt mit maximal 5,5% Rendite vielleicht auch nicht so toll. Letztere haben allerdings den Vorteil, dass schon an der Börse notiert sind. Bei der Serie B soll das erst passieren nach dem die Platzierung abgeschlossen wurde und das kann bis 2023 dauern.

FAZIT

Ich finde die Gladstone Land Serie A preferred shares grundsätzlich attraktiv, allerdings nicht zu dem aktuellen Kurs. Ich werde sie deshalb mal auf die Watchlist nehmen und ggf. kaufen, wenn der Kurs unter den Nominalwert sinkt. Dann würde die Rendite steigen, wenn es zu einer vorzeitigen Rückführung kommt und nicht sinken oder sogar wegfallen. Sehr wahrscheinlich ist das allerdings wohl eher nicht, denn bisher haben sie noch nie unter 25 USD notiert.

Da ich ohnehin langfristig orientiert bin, ergibt sich vielleicht auch in den kommenden Jahre mal eine Gelegenheit bei der Serie B oder den Stammaktien. Für mich macht es auf jeden Fall Sinn Gladstone Land mit im Auge zu behalten.

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