Gladstone Land – Vorzüge Serie B

ISIN: US3765493099

aktueller Kurs: 25,04 USD

Gladstone Land habe ich hier vor knapp zwei Jahren mal kurz vorgestellt. Die Vorzugsaktien der Serie A gefielen mir damals nicht und die Stammaktien haben seitdem auch nie ein Niveau erreicht, das mich zu einem Kauf verleitet hätte.

Seit Oktober letzten Jahres sind aber auch die Vorzüge der Serie B an der Börse notiert und da ich gerade dabei bin mal ein paar alte to-dos von meiner Liste zu erledigen, habe ich mir die Konditionen der Serie B mal näher angeschaut.

Gladstone Land Konditionen preferred series B

wesentliche Konditionen der Serie B aus meiner Sicht sind:

Nominalwert: 25 USD pro Vorzugsaktien

laufende Dividende: 1,50 USD = 6% auf den Nominalwert

aktuelle Dividendenrendite: 5,98%

Laufzeit: grundsätzlich unendlich

Für das Unternehmen besteht ab dem 01.06.2022 jederzeit die Möglichkeit die Anteile zu kündigen und 25 USD zuzüglich evtl. noch ausstehender Dividenden zu zahlen.

Sollten Dividenden ausfallen, weil sich das Unternehmen nicht zur Zahlung in der Lage sieht, werden die Dividendenansprüche vorgetragen, aber nicht verzinst.

Gladstone Land Bilanz- und Ertragsstruktur

Die Aktivseite der Bilanz von Gladstone Land besteht zu 98% aus Immobilien also in diesem Fall überwiegend Farmland. Die wenigen sonstigen Aktiva, zu denen auch ein wenig Cash gehört, habe ich dieses Mal komplett mitgerechnet. Allerdings habe ich wie immer bei den Gutachter basierten Werten, die das Unternehmen außerhalb der Bilanz berichtet, einen pauschalen Abschlag von 10% vorgenommen.

Auf dieses Basis stehen Assets von 873 Mio. USD Verbindlichkeiten von 533 Mio. USD gegenüber. Selbst nach meinem Abschlag entspricht das nur einem Leverage von 56%. Das ist nicht viel für ein Unternehmen dieser Art. Auf Basis des Buchwerts sind es 57%, denn das Unternehmen verbucht keine noch nicht realisierten Wertsteigerungen.

Egal welchen Wert man ansetzt, kommen aus Sicht des Stammkapitals noch die aktuell 3 preferred Serien obendrauf. Die Serie A muss in diesem Jahr zurückgezahlt werden, um die Serie B geht es hier und die vorbörsliche Serie C wird von Unternehmen gerade platziert.

Unter Berücksichtigung meines Abschlags machen die Verbindlichkeiten und die 3 preferred Serien 82% (ohne Abschlag 74%) des Vermögens aus. Für mich verbleibt rechnerisch dann ein Wert des Stammkapitals von rund 160 Mio. USD. Ohne Abschlag sind es rund 257 Mio. USD und die Börsenkapitalisierung beläuft sich aktuell auf rund 350 Mio. USD. Die Stammaktien kommen durch die relativ hohen Aufschlag an der Börse für mich weiterhin erst mal nicht in Frage.

Die Vorzugsaktien bieten hingegen aus bilanzieller Sicht einen ordentlichen Puffer. Allerdings ist die bilanzielle Situation allenfalls die halbe Miete, denn ich möchte auch, dass die avisierten Dividenden auch nachhaltig aus dem laufend Geschäft erwirtschaftet werden können.

Leider hat sich das Ergebnis von Gladstone Land aber seit 2015 von Jahr zu Jahr verschlechtert und 2016 wurde zum letzten Mal ein Gewinn erzielt. Damals gab es die Serie B geschweige denn die Serie C noch gar nicht und auch die Serie A war noch nicht voll platziert und belastete Ergebnis damit nur teilweise.

Für mich entsteht hier der Eindruck, dass die hohe Verzinsung der preferred shares nicht laufend erwirtschaftet wird und man auf Wertsteigerungen angewiesen ist, um auf einen positiven Hebeleffekt für das Stammkapital zu kommen.

Betrachtet man nicht den Gewinn sondern den Cash Flow, dann kann das Unternehmen die Zahlungen leisten und sogar auch noch eine Dividende auf die Stammaktien zahlen. Das liegt darin begründet, dass die Abschreibungen, für mich überraschend, in der GuV mehr als 30% der jährlichen Pachten entsprechen. Während Land gar nicht abgeschrieben wird, gilt das für Gebäude und technische Anlagen nicht. Wenn Abschreibungen in diesen Größenordnungen anfallen, muss deren Anteil erheblich sein. Leider ist die Berichterstattung insgesamt anders als bei US Werten sonst üblich nicht besonders detailliert, so dass ich hier nicht wirklich weitergekommen bin.

FAZIT

Eigentlich bin ich ein Fan von Agrarland Investments und eine 6% Rendite wäre dafür in meinen Augen mit den gegebenen Konditionen und der Bilanzstruktur attraktiv, selbst wenn man berücksichtigt, dass das US Zins- und Inflationsniveau höher ist als im Euro Raum.

Negativ war für mich allerdings von vorneherein, die potentiell unendliche Laufzeit ohne eine Anpassungsklausel der Dividende. Bevor ich anfing diesen Artikel zu schreiben tendierte ich aber trotzdem dazu eine Einstiegsposition einzugehen.

Nach dem Artikel stören mich allerdings zusätzlich die inzwischen regelmäßigen Verluste. Eigentlich ist Gladstone Land damit auch eine Wette auf steigende Farmland Preise und gar nicht so viel konservativer als Farmland Partners, wie ich immer gedacht habe.

Mal wieder war es gut meine Gedanken aufzuschreiben und auch hier und da noch mal nachzugucken, bevor ich agiere. Ich werde Gladstone Land weiter im Auge behalten, aber erst mal nicht investieren.

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